Wynajęcie jednego dużego mieszkania na pokoje może przynieść większy zysk, ale wiąże się z wieloma wyzwaniami. Trudności mogą się pojawić już w momencie zawarcia umowy, kłopotliwa też może być bieżąca eksploatacja lokalu i rozliczenie najemców. Co ważne, również każde pomieszczenie musi być odpowiednio wyposażone!
Wynajęcie dużej nieruchomości jednej osobie czy nawet rodzinie może być trudne przede wszystkim ze względu na wysokość czynszu. Rzadko kiedy zdarza się też już zdecydowana na wspólne zamieszkanie grupa przyjaciół. Wśród potencjalnych lokatorów jest natomiast wiele osób, którzy nie mogą sobie pozwolić na wynajem nawet najmniejszej kawalerki, ale jednego pokoju już tak. W naturalny sposób na rynku nieruchomości pojawiły się więc mieszkania wynajmowane na osobne pokoje. Z jednej strony umożliwiają one właścicielom szybkie i korzystne finansowo gospodarowanie lokalem, z drugiej gwarantują zapewnienie dachu nad głową osobom o niewielkich możliwościach sfinansowania lokum. Atutem takiego rozwiązania dla właścicieli może być wyższy zysk w porównaniu z najmem całej nieruchomości jednemu lokatorowi lub grupie znajomych. Wady to konieczność znalezienia wielu najemców jednocześnie oraz ryzyko częstej rotacji mieszkańców. Ponadto wynajmujący to często obce sobie osoby, nie jesteśmy więc w stanie przewidzieć, jak będą układały się relacje między nimi. Już na etapie przygotowania lokalu warto więc zminimalizować ryzyko konfliktów.
WARIANTY FUNKCJONALNE
Na naszym rynku najmu pojawiają się już duże mieszkania podzielone na kilka minikawalerek. Każda osoba wynajmująca lokal w takim mieszkaniu ma własną łazienkę, a w pokoju jest zazwyczaj mały aneks kuchenny. Taki układ przestrzenny daje gwarancję niezależności mieszkańcom, jedynie wejście z klatki schodowej najczęściej jest jedno. Takie oferty nadal są jednak bardzo rzadkie, bo przygotowanie do wynajmu mieszkania w ten sposób wiąże się z ogromną inwestycją. W większości przypadków w ofercie są pojedyncze pokoje w dużym mieszkaniu. Gdy kuchnia jest osobna, największy pokój może być wynajęty np. dwóm osobom, a wspólnym, przeznaczonym do użytkowania przez wszystkich miejscem pozostaje tylko kuchnia. Inaczej jest, gdy największy pokój w mieszkaniu jest połączony z aneksem kuchennym – wówczas cała taka strefa może być oddana do wspólnego użytkowania. W jednym i drugim przypadku do wynajmu trzeba odpowiednio przygotować zarówno przestrzeń wspólną, z której będą korzystali wszyscy lokatorzy, jak i ich prywatne pokoje. Kuchnia powinna być urządzona w taki sposób, aby mogły ją bezkonfliktowo użytkować osoby prowadzące osobne gospodarstwa domowe. Na pewno warto umieścić w niej więcej szafek i dobrze, by każda z nich była zamykana. Lodówka, tylko jeśli będzie odpowiednio duża, umożliwi wygodne korzystanie wszystkim lokatorom. Jednocześnie należy w kuchni zaplanować takie rozłożenie mebli i sprzętów, aby zapewnić jak najwięcej miejsca na blatach roboczych oraz możliwie dużo wolnej przestrzeni. Warto pamiętać, że w wielu sytuacjach najemcy będą tam przebywać wspólnie. Idealnie byłoby, gdyby oprócz kuchni była nawet niewielka strefa dzienna, gdzie warto umieścić np. TV czy większy stół z krzesłami. Należy też dobrze przemyśleć aranżację przedpokoju, w którym najemcy będą się często mijać. Usunięcie zbędnych mebli z pewnością powiększy przestrzeń ciągu komunikacyjnego, ale jeśli osobiste pokoje są małe, przydadzą się dodatkowe szafki do przechowywania np. butów czy wierzchniej odzieży. Podłoga w korytarzu i kuchni powinna być wyłożona materiałem łatwym do utrzymania w czystości. W standardowym układzie mieszkania najważniejszą wspólną częścią jest strefa higieniczna – łazienka oraz WC, jeśli jest osobne miejsce, żeby je wydzielić. Dobrze, aby w łazience każdy miał indywidualne wieszaki na ręczniki i przynajmniej jedną półkę na własne przybory. Ze względów higienicznych wskazany jest prysznic, a nie wanna. Konieczne może być wyposażenie łazienki nie tylko w pralkę, ale również suszarkę mechaniczną.
POKOJE DLA NAJEMCÓW
Osoby wynajmujące pokoje to zazwyczaj studenci, pracownicy z innych miast, a ostatnio także wojenni uchodźcy. Rzadko kiedy najemca ma własne meble, które chce wnieść do wynajmowanego mieszkania, w większości przypadków oczekuje on pełnego wyposażenia. Łóżko, szafa, niewielka komoda, stół lub biurko, fotel i krzesło to podstawa umeblowania każdego pokoju. Przy wyborze sprzętów postawmy na uniwersalną funkcjonalność i estetykę, która podoba się większości osób, pozostawiając jednocześnie pole do własnego doaranżowania przez najemcę. Zakaz np. wieszania czegokolwiek na ścianie nie świadczy dobrze o właścicielach. Sprawdzą się meble o częściowo otwartych modułach np. szafy z niezamykaną częścią na wiszące ubrania, ale dobrze jest także zapewnić zamykane szafki i szuflady. Ważne jest też, by wyposażenie było niezniszczone, czyste i świeże, np. po kolejnych lokatorach powinno się zmieniać materace. Sprawdzają się też zdejmowane do prania pokrycia mebli tapicerowanych. W ramach możliwości pokój powinien być wyposażony przynajmniej w czajnik do gotowania wody i mały blat roboczy z szafką. Konieczne jest dobre oświetlenie pokoju.
SPORY I KONFLIKTY
Różne przyzwyczajenia, odmienny styl życia i charaktery – to zawsze prowadzi do mniejszych czy większych nieporozumień i sporów. Nie jest rolą właściciela wcielanie się w rolę rozjemcy, nie mamy nawet do tego prawa. Rozmawiając z najemcami i narzucając przygotowany wcześniej regulamin zachowania w wielopokojowym lokalu np. co do sprzątania, utrzymania czystości w kuchni i łazience, można te konflikty przynajmniej ograniczyć.
SPECYFIKA UMÓW
Jeżeli przedmiotem najmu jest pokój w mieszkaniu, to zawieramy z każdym najemcą oddzielną umowę najmu – m.in. wysokość czynszu, termin płatności, okres wypowiedzenia ustalamy z każdym lokatorem osobno. Umowa powinna być zawarta na piśmie i podpisana przez obie strony. Muszą być w niej ustalone warunki opłat za media, ponieważ nie ma możliwości rozliczenia zgodnie z realnym zużyciem każdego najemcy. Mieszkanie kilkupokojowe nie ma przecież opomiarowanych poszczególnych pomieszczeń, a rachunek za media przychodzi jeden! Trzeba więc przyjąć jednakowy sposób płacenia i stosować go w umowach. Rozliczenie mediów może być proporcjonalne do ilości pokojów albo w stosunku do ilości osób, gdy pokoje są dwuosobowe i więcej. Należy przewidzieć podział kosztów, gdy nie wszystkie pokoje są zajęte – mogą być one wtedy dzielone proporcjonalnie na osoby zamieszkujące mieszkanie lub dzielone tylko te opłaty, które zależą od zużycia (woda, prąd, gaz), a pozostałe koszty według ilości pokoi.
