Pod swoim dachem w 2021 roku

Już pierwsza fala epidemii koronawirusa zapoczątkowała ogromne zmiany w naszym stylu życia, zweryfikowała plany i potrzeby. Zmieniła też niemal każdą gałąź gospodarki, również budownictwo. Plany mieszkaniowe mogły tym samym lec w gruzach lub całkowicie się odmienić. W wielu rodzinach skomplikowała się realizacja już rozpoczętych inwestycji. Kryzys wynikający z epidemii zbiegł się w czasie z wprowadzeniem innych już wcześniej planowanych zmian, choćby niektórych podwyżek opłat eksploatacyjnych takich jak wywóz śmieci czy zaostrzenia wymogów dotyczących energooszczędności w nowo budowanych domach. Sytuacja jest tak dynamiczna, że w tej chwili nikt z pewnością nie jest w stanie odpowiedzieć na pytanie, jakie są perspektywy rozwoju budownictwa mieszkaniowego, w co lepiej zainwestować, w dom czy mieszkanie, oraz który wariant będzie lepszy dla danej rodziny w przyszłości. Biorąc jednak pod uwagę własne doświadczenia, informacje z rynku i dostępny nam budżet, popatrzmy na nasze plany mieszkaniowe.  

MARZENIA DOMOWE ZRODZONE Z PANDEMII

Jak na nasz sposób postrzegania własnego M wpłynęła pandemia? W ogromnej większości rodzin przymusowa izolacja przekształciła sposób użytkowania domu. Pobyt całej rodziny przez 24 godziny na dobę spowodował, że zmieniły się nasze potrzeby mieszkaniowe. Można powiedzieć, że w tym okresie wygrali właściciele domów jednorodzinnych z ogrodami – większa niż w przypadku mieszkań w budownictwie wielorodzinnym przestrzeń, nieograniczony dostęp do własnego terenu zielonego uzmysłowiły atuty posiadania domu. Praca i nauka zdalna zniwelowały dotychczasowe wady domów znacznie oddalonych od miasta – konieczność dalekich, uciążliwych i również kosztownych dojazdów do pracy oraz szkół. Jesienna fala pandemii dodatkowo wzmocniła ten efekt i jak mówią znawcy rynku nieruchomości, być może utrwaliła. Zainteresowanie własnymi domami – czy to budową, czy kupnem gotowego – wzrasta. Ci, którym przyszło spędzić kwarantannę czy choćby okres zdalnej pracy i nauki całej rodziny w ciasnym mieszkaniu w bloku, docenili możliwość kontaktu z otoczeniem. Szczególnie wiosną i latem skarbem okazał się każdy nawet najmniejszy balkon. Nagle wszyscy przypomnieli sobie wszelkie nieruchomości rodzinne za miastem – zapomniane podmiejskie działki letniskowe czy stare siedliska po dziadkach – w których można było się skryć i bezpiecznie przeczekać lockdown lub choćby wyjechać na weekend i odetchnąć świeżym powietrzem. Widać to po gwałtownym wzroście zainteresowania działkami letniskowymi wśród dotychczasowych mieszczuchów. W sytuacji, gdy wyjazdy zagraniczne mocno stanęły pod znakiem zapytania i nawrót pandemii jesienią dodatkowo utrwalił obawy związane z dalekim wypoczynkiem, wśród osób zamożniejszych na nowo stały się atrakcyjne wszelkie „drugie” domy w kraju. Miejscowości turystyczne już tego lata przypominały wielki plac budowy.

Według wstępnych prognoz nawet do 2022 roku możemy na przemian doświadczać momentów kwarantanny oraz jej rozluźniania, a myśl o spędzeniu kolejnych okresów izolacji we własnym domu, czy to całorocznym, czy letniskowym, wielu daje nadzieję, że łagodniej przetrwamy czas spędzony w zamknięciu. Można powiedzieć, że w pewnym sensie domy stały się receptą na traumę izolacji.

Własny dom – aspekty ekonomiczne

Na wybory mieszkaniowe Polaków wpływ mają przede wszystkim koszty poszczególnych rodzajów nieruchomości. Jak na razie nic nie wskazuje, by ceny mieszkań w budownictwie wielorodzinnym miały spadać, dlatego niektórzy eksperci uważają, że nadchodzącym trendem jest budowa domów jednorodzinnych. Również trwająca pandemia może sprawić, że budowa domu będzie bardziej opłacalna. Prawdopodobnie utrwaliła ona model pracy zdalnej, co powoduje konieczność zorganizowania wygodniejszych miejsc pracy w domach. Niekonieczne będzie trzymanie się aglomeracji – może więc dojść do sytuacji, w której wyższe ceny będą osiągać mieszkania również w małych miejscowościach, a ceny działek i budowa domu mogą być tam niższe. Nie zapominajmy też, że na rynku pierwotnym w budownictwie wielorodzinnym średnie ceny za metr dotyczą stanu surowego. Nabywca musi zainwestować niemałe pieniądze w wykończenie. Na rynku wtórnym mieszkania jak na razie nie tanieją. Własny dom znowu lepiej się opłaca – większy metraż za niższą cenę to atut, który na nowo polscy inwestorzy zaczęli doceniać. Są opinie, że inwestorzy posiadający oszczędności na budowę domu lub spełniający wymagania do przyznania kredytu, powinni właśnie teraz rozpocząć lub kontynuować prace budowlane czy też modernizacyjne.

Izolacyjność przegród zewnętrznych według nowych przepisów

1 stycznia 2021 r. wchodzi w Polsce w życie ostatni etap zaostrzonych przepisów dotyczących standardu energetycznego w budownictwie jednorodzinnym. Zgodnie z dyrektywą europejską 2010/31/UE wszystkie nowe budynki powinny się charakteryzować niemal zerowym zapotrzebowaniem na energię niezbędną do ich ogrzewania. Założenia te znane są wszystkim interesującym się budownictwem energooszczędnym – nowe przepisy zrównują bowiem standardowe wymogi z założeniami domów energooszczędnych. O tym, czy przegroda ma odpowiednią izolacyjność termiczną, decyduje jej współczynnik przenikania ciepła U. Według nowych warunków technicznych   od 2021 r. współczynnik U dla poszczególnych przegród będzie musiał mieć wartości następujące: 

• dla ścian zewnętrznych nie będzie mógł on wynosić więcej niż 0,20 W/(m2.K), czyli tyle, ile obecnie wynosi maksymalna wartość U ścian domu energooszczędnego. Wartości te będą spełniały ściany warstwowe (mur z ociepleniem) oraz ściany jednowarstwowe wybudowane z materiałów murowych wypełnionych materiałem termoizolacyjnym; 
• współczynnik U całego okna nie może przekroczyć 0,9 W/(m2·K) w oknach pionowych i 1,1 W/(m2·K) w dachowych. Producenci mają w ofercie produkty, które sprostają nowym wymogom, jest też dostępna stolarka okienna wyprzedzająca przepisy WT 2021. Aby okna miały izolacyjność cieplną Uw ≤ 0,9 W/(m2·K), standardem jest oszklenie trzyszybowe wypełnione argonem;
• dla dachów U nie może być wyższe niż 0,15 W/(m2·K). Oznacza to konieczność zwiększenia grubości izolacji np. z mat z wełny mineralnej do minimum 25 cm lub zastosowania innych materiałów, np. pianki poliuretanowej;
• dla podłóg na gruncie pod pomieszczeniami ogrzewanymi współczynnik U nie może wynosić więcej niż 0,3 W/(m2·K). Warstwa izolacji np. z XPS musi być minimum 10-centymetrowa.

CO ZMIENIĄ NOWE PRZEPISY

Pragnienie posiadania domu może jednak napotkać na kilka barier. Realna jako efekt pandemii, jest perspektywa utraty dochodów. Ponadto od stycznia 2021 roku obowiązują inwestorów nowe przepisy, których celem jest zmniejszenie zapotrzebowania na energię grzewczą budynków. W powszechnej świadomości panuje przekonanie, że skomplikują one proces inwestycyjny: budowa może być droższa i trudniejsza, bo od początku 2021 roku każdy nowy dom będzie musiał spełniać standardy domu energooszczędnego. Wymogi dotyczą zastosowania większej niż dotychczas termoizolacyjności przegród zewnętrznych, co będzie oznaczało konieczność zastosowania grubszych warstw izolacji lub skorzystania z innowacyjnych, ale droższych materiałów ociepleniowych. Stolarka okienna i drzwiowa spełniająca nowe przepisy może być droższa.

Drugi ważny wymóg to ograniczenie konwencjonalnych źródeł energii grzewczej – przepisy zobowiązują inwestora do wprowadzenia systemu grzewczego korzystającego z energii odnawialnej. Czy wymogi te rzeczywiście będą dla inwestorów tak dużym wyzwaniem? Przede wszystkim przepisy te były wprowadzane sukcesywnie od 2014 roku i producenci, i profesjonalni wykonawcy zdążyli się już do nich przy-gotować. W stosunku do zmian obowiązujących od 2017 roku nie są one już tak rewolucyjne.

Na rynku są dostępne wszystkie materiały spełniające wymogi nowych przepisów, a wykonawcy są na bieżąco szkoleni przez producentów w stosowaniu nowych technologii i produktów.

WYZWANIA NA RÓŻNYCH ETAPACH BUDOWY DOMU

Przygotowanie do startu budowy domu na wiosnę

Planowanie budowy domu to pierwszy etap, w którym należy skupić się na rozwiązaniach mających na celu zredukowanie kosztów ponoszonych na utrzymanie budynku. Jak jednak znaleźć taki projekt? Nowe standardy obowiązujące od 2021 roku nie są zaskoczeniem dla biur projektowych. Wiele dostępnych na rynku projektów architektonicznych domów jednorodzinnych już od kilku lat spełnia wymagania WT 2021. Przede wszystkim są to budynki o odpowiedniej formie architektonicznej. Zapotrzebowanie domu na ciepło można bowiem zmniejszyć, nadając mu odpowiedni kształt i w przemyślany sposób rozmieszczając w ścianach zewnętrznych przeszklenia. 

Bez problemu znajdziemy też gotowe projekty domów odznaczające się wartością wskaźnika EP poniżej 70 kWh/(m2·rok), wyposażone w standardzie w pompę ciepła, wentylację mechaniczną z rekuperacją, a także system solarny, dzięki czemu te nie tylko oszczędzają energię, ale również aktywnie ją pozyskują, wykorzystując m.in. ciepło promieni słonecznych. Przewidziane w tych projektach rozwiązania ścian, dachu i stolarki mają obniżony dopuszczalny współczynnik przenikania ciepła przegród budowlanych.

Kontynuacja budowy – prace w czasie pandemii

Jeśli trwająca od wiosny epidemia nie skomplikowała nam planów i latem lub jesienią rozpoczęliśmy budowę domu, nie pozostaje nam nic innego jak jej kontynuacja. Przerywanie realizacji projektu na dłużej oznacza straty – przeprowadzka oddala się, a ewentualne odłożone pieniądze może pochłonąć inflacja. Gdy wracamy na budowę na wiosnę, część prac mamy zazwyczaj zaawansowanych. 

Być może osiągnęliśmy już stan surowy i kolejne etapy wymagają zatrudnienia innych fachowców. Wiosna może się okazać dobrym okresem pod tym względem – wielu wykonawców wróciło z zagranicy do Polski, ale zima to najwyższy czas, by rozejrzeć się za nowymi ekipami i zweryfikować harmonogram prac. Trzeba jednak zachowywać wszystkie zasady bezpieczeństwa, chociaż profesjonalne firmy i dostawcy materiałów dostosowali swoje działania do warunków bezpiecznej sprzedaży oraz montażu w panujących obostrzeniach. W czasie aktywnej pandemii naszą obecność na budowie zmniejszmy do niezbędnych wizyt.

Przeprowadzka w trudnym czasie

Gdy pomimo niesprzyjającej sytuacji, zakończyliśmy budowę, warto jak najszybciej przeprowadzić się do nowego domu. Zróbmy to nawet, jeśli wszystko nie jest dopięte na ostatni guzik! Będąc na miejscu, łatwiej skontrolujemy ostatnie prace, ponadto oswajamy się z nową przestrzenią stopniowo. „Wrastając” w nowe miejsce, być może zmienimy koncepcję aranżacji? 

Podczas przeprowadzki warto zadbać przede wszystkim o zachowanie wytycznych epidemicznych. Najlepiej ograniczyć się do pomocy osób, z którymi i tak przebywamy na co dzień. Jeśli potrzebujemy wsparcia, skorzystajmy z profesjonalnej firmy przeprowadzkowej – to większa gwarancja, że przestrzegają oni przepisów niż przypadkowi pomocnicy. 

WYZWANIA W ZALEŻNOŚCI OD SPECYFIKI INWESTYCJI 

Dom od dewelopera

To dobra alternatywa dla domu budowanego indywidualnie. Cieszy się coraz większą popularnością, bo oprócz zdjęcia z inwestora ciężaru prowadzenia inwestycji gwarantuje mieszkanie na osiedlu tworzącym spójną, harmonijną całość. Deweloper realizuje projekty na zakupionej przez siebie działce, w trakcie budowy lub po jej zakończeniu sprzedaje domy indywidualnym nabywcom. Po zakończeniu inwestycji odbieramy budynek w stanie do wykończenia, czyli w tzw. stanie deweloperskim. 

Naszym zadaniem będzie jedynie wykończenie domu. Zakup gotowego domu jest stosunkowo bezpieczny, chociaż zawsze warto dobrze sprawdzić dewelopera i dowiedzieć się, jaka jest jakość oddawanych przez niego budynków. Gdy wpłacamy pieniądze na początku inwestycji, kluczowa jest jego wiarygodność finansowa. Chociaż nasze pieniądze są chronione dzięki tzw. ustawie deweloperskiej to jednak w dobie nawracających pandemii, częściej mogą zdarzyć się upadłości firm.

Zakup domu na rynku wtórnym

Rynek wtórny jest bogaty w oferty domów, którymi Polacy interesują się w dobie epidemii. Eksperci mówią jednak, że pragnienia nie tak łatwo przekładają się na decyzje inwestycyjne. Na gotowe wygodne podmiejskie domy nadal mało kogo stać, najwięcej transakcji obserwuje się w przypadku niedrogich domów na wsi, siedlisk, działek letniskowych – te idą jak świeże bułeczki i z tego powodu uważajmy, bo można zwyczajnie przepłacić. Nie ulegajmy magii miejsca, sprawdźmy stan techniczny budynku. W przypadku rynku wtórnego najczęściej korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości. W celu zapewnienia maksymalnego komfortu i bezpieczeństwa dobrze jest najpierw przeprowadzić wstępną segregację ofert, organizowane są też wirtualne spacery po nieruchomości – warto z nich skorzystać. 

Nadbudowa lub rozbudowa starego domu

Nadbudowa polega m.in. na adaptacji poddasza poprzez podniesienie ścianki kolankowej, dobudowanie nowej kondygnacji, podwyższenie istniejącej kondygnacji, wybudowanie nowego pomieszczenia nad garażem, podwyższenie ścian szczytowych. Rozbudowa to dobudowanie pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu, które zwiększają powierzchnię zabudowy, Obie formy należą do dobrych sposobów na powiększenie przestrzeni mieszkalnej dla swojej rodziny. Być może to właśnie epidemia pokazała, że nasz dom jest za mały? Albo jest to jedyna możliwość, by zaoszczędzone pieniądze zainwestować w powiększenie rodzinnej własności i stworzenie np. domu wielopokoleniowego? Pamiętajmy jednak, że oprócz dużych kosztów, wiążą się z taką inwestycją spore kłopoty organizacyjne. Będą one uciążliwe szczególnie wtedy, gdy mieszkamy w remontowanym domu, a jeśli jest to czas wzmożonego zagrożenia epidemicznego, musimy przecież liczyć się z bliską obecnością wykonawców. 

Ponadto zarówno nadbudowa, jak i rozbudowa nie są zwykłymi remontami z punktu widzenia przepisów. By były prowadzone zgodnie z prawem, wymagają załatwienia tych samych formalności, co budowa domu. Do wykonania obu rodzajów prac może wystarczyć zgłoszenie do urzędu. Jeśli nadbudowa lub rozbudowa są związane z ociepleniem budynku, można będzie skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej.