Otrzymanie kluczy do mieszkania zakupionego u dewelopera poprzedzone jest tzw. odbiorem technicznym. Kupujący ma wtedy możliwość sprawdzenia, czy oddawane lokum jest zgodne z projektem i standardem zawartym w umowie. Na jakie elementy mieszkania powinniśmy zwrócić uwagę podczas jego odbioru technicznego?
Przygotowując się do odbioru technicznego mieszkania, koniecznie zapoznajmy się z dokumentem nazywanym standardem wykończenia – pamiętajmy bowiem, że nie istnieje jeden standard techniczny oddawania mieszkań deweloperskich. Powinniśmy go otrzymać już podczas podpisywania umowy rezerwacyjnej, a na pewno podczas umowy deweloperskiej – jest to bowiem obowiązkowy załącznik do prospektu informacyjnego, który przy zawieraniu umowy deweloperskiej u notariusza podpisujemy razem z deweloperem jako jeden z załączników do zasadniczej umowy. To w tym dokumencie uzyskamy informacje o wszystkich elementach technicznych mieszkania lub domu, do jakich wykonania i oddania na naszą rzecz zobowiązał się deweloper. Jednak standard techniczny, do jakiego zobowiązał się deweloper nie wyczerpuje wszystkich elementów technicznych lokalu – część z nich wynika z norm budowlanych.
Na odbiór mieszkania najlepiej umówić się w ciągu dnia - w dziennym świetle znacznie więcej widać
Zgodność stanu technicznego mieszkania ze "standardem wykończenia"
Deweloperzy informując klienta o standardzie wykończenia, posługują się pojęciem „standardu deweloperskiego”, przy czym nie obowiązuje ścisła definicja czy przepisy określające zakres wykończenia objętego tym mianem. Różnice występują nie tylko w zakresie prac objętych umową sprzedaży, ale też w zastosowanych materiałach wykończeniowych i ich jakości. W dokumencie określanym jako standard wykończenia znajdują się takie pozycje jak Otoczenie, Konstrukcja, Elewacja, Garaże wielostanowiskowe, Klatki schodowe oraz Mieszkania. Standard wykończenia mieszkania obejmuje min. drzwi wejściowe – klasa antywłamaniowości, konstrukcja, materiał wykończenia; ściany wewnętrzne – konstrukcja, materiał, konstrukcja ścian, zabudów szachtów instalacyjnych, rodzaj tynku wykańczającego; sposób wykończenia sufitów; rodzaj podłoża pod posadzki; okna – materiał ram, kolor, dodatkowe funkcje np uchylania, nawiewniki ewentualnie klasa odporności antywłamaniowej (dotyczy zazwyczaj okien na parterze); parapety – materiał; drzwi wewnętrzne – materiał i konstrukcja lub przygotowane do montażu drzwi otwory i sposób ich wykończenia; kuchnie i aneksy kuchenne – podejścia do zamontowania urządzeń, sposób wyprowadzenia pionów kanalizacyjnych umożliwiających zamontowanie wykonanie podejść kanalizacyjnych, instalacje prowadzone po ścianie; łazienki i WC – podejścia wody do odbiorników w miejscach przewidzianych w projekcie, sposób wyprowadzenia pionów kanalizacyjnych umożliwiających zamontowanie wykonanie podejść kanalizacyjnych, instalacje wodne prowadzone po ścianie, biały montaż lub bez, sposób wykończenia ścian i sufitów; instalacja c.o. – rodzaj grzejników w pokojach i łazienkach.
Czy mieszkanie jest zgodne z normami budowlanymi
Normy budowlane wynikają z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Obejmują one m.in. grubość ścian zewnętrznych i działowych, minimalną wysokość pomieszczeń, powierzchnię przeszkleń w stosunku do powierzchni podłogi. Normy budowlane mówią również, jakie odchylenia od grubości tynków czy kątów prostych są dopuszczalne. Inne normy, które deweloper musi stosować to m.in. norma PN-ISO 9836:2015 określająca wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe, norma PN-B-10110:2005 mówiąca o zasadach i wymaganiach technicznych tynków gipsowych wykonywanych mechanicznie, a także norma PN-53/B-1014 mówiąca o zasadach wykonywania podkładów pod posadzki, posadzek z płytek kamiennych oraz klinkierowych.
Wybierając się na odbiór mieszkania warto zaopatrzyć się w poziomnicę, miarkę i kątownik
Wady i usterki mieszkania
Niektóre nieprawidłowości w odbieranym mieszkaniu lub domu są zwykłymi usterkami. W tych przypadkach zależą one już nie od standardu wykończenia czy przestrzegania norm budowlanych, ale mogą być zwykłymi niedoróbkami wykonawców – do ich oceny wystarczy zwykły zdrowy rozsądek. Przyjrzyjmy się więc uważnie każdemu elementowi mieszkania. Podłogi muszą być równe, trzymać poziom, nie mogą być popękane. Równie ważne są ściany. I tak, zacieki na nich mogą świadczyć o nieszczelnym dachu lub przeciekach w instalacji. Zwróćmy też uwagę, czy nie są popękane lub czy pod tynkiem są pęcherze powietrza. Należy też otworzyć każde okno, by sprawdzić ich szczelność, pracę okuć oraz klamek. Jeśli okno jest wyposażone w zamek, sprawdźmy, czy jest w nim kluczyk. Przyjrzyjmy się szybom i profilom okiennym – mogą być bowiem zarysowane, a nawet pęknięte. Jednocześnie, zwróćmy uwagę, czy parapety są dobrze zamocowane i mają odpowiedni spadek. Analizując stan okien balkonowych, oceńmy balkon lub taras. Powinien mieć on odpowiedni spadek i ujście dla deszczówki. Sprawdźmy też balustradę, która musi być solidnie zamocowana. Zwróćmy również uwagę, czy wentylacja ma tzw. ciąg – można przystawić zapaloną zapałkę do kratki wentylacyjnej. Jeśli płomień zwróci się w kierunku kratki, wentylacja jest dobrze wykonana. Sprawdźmy stan techniczny garażu i komórek lokatorskich. Nie mogą być wilgotne i bez wad technicznych.
zdjęcia: AdobeStock
