Mieszkanie w wersji mini

Kawalerki, garsoniery, mieszkania typu studio cieszą się ogromną popularnością zwłaszcza wśród młodych ludzi jako pierwsze mieszkanie na start oraz wśród inwestorów kupujących mieszkania na wynajem – również tzw. krótkoterminowy. To także naturalny wy-bór wszystkich, którzy muszą ograniczyć koszty zakupu nieruchomości. Maleńką kawalerkę kupimy na rynku wtórnym, bo niewielkie mieszkania nie są tu żadną nowością. W wielorodzinnych budynkach z lat 70. XX wieku można trafić na lokale liczące poniżej 20 m2 powierzchni. Z ko-lei w starych kamienicach małe kawalerki powstawały w wyniku podziałów wtórnych – są one często atrakcyjne nie tylko ze względu na lokalizację, ale również wysokość pomieszczeń. Dzięki temu, że wnętrza mają ponad 3 m wysokości, można w nich stworzyć antresolę. Ale cóż się kryje za nazwą mikrokawalerki czy mikroapartamentu w nowym budownictwie?

ODPOWIEDŹ NA NOWE POTRZEBY RYNKU

Mikromieszkania zwane też mikroapartamentami dostępne na rynku pierwotnym budzą olbrzymie emocje. To stosunkowo nowe określenie bardzo małych mieszkań o po-wierzchni nieprzekraczającej 20 m2. Termin mikroapartament brzmi atrakcyjnie, choć kryje wewnętrzną sprzeczność. Apartament z definicji jest przecież mieszkaniem wielopokojowym, o wyraźnie wyższym niż przeciętny standardzie. Tymczasem pojawiły się 10-, a nawet 7-me-trowe „apartamenty”! Dla wielu osób jest to jeden z symboli swoistej patologii rynku deweloperskiego – uważa się, że sprzedaż takich mieszkań podyktowana jest chęcią zysku budujących. Jednak mieszkania te szybko znajdują nabywców, ponieważ ostatecznie decyduje cena lokalu. Choć koszt 1 m2 z zasady jest większy niż w mieszkaniu o dużym metrażu, ostateczna suma zawsze wypada atrakcyjnie. Na kawalerkę decydują się więc osoby o małej zdolności kredytowej i unikające ryzyka związanego z wieloletnim spłacaniem rat. W dużych miastach sporo lokali kupowanych jest też jako inwestycja, a w tej chwili jest w Polsce wiele osób w ten sposób lokujących oszczędności, nierzadko całego swojego życia. Kiedy jednak patrzymy na metraż takich apartamentów, trudno uciec od pytania, czy lokale 18-20-metrowe w ogóle mogą mieć status mieszkań, skoro we-dług polskich przepisów minimalny próg to 25 m2 powierzchni użytkowej. Kiedy taki lokal można uznać za pełnowartościowe mieszkanie?

MIESZKANIE W MIKROKAWALERCE WIĄŻE SIĘ Z OKREŚLONYM STYLEM ŻYCIA. W DOMU NAJCZĘŚCIEJ ŚPI SIĘ I PRZYGOTOWUJE JEDYNIE ŚNIADANIA. DZIEŃ I WIECZÓR SPĘDZA SIĘ W BIURZE ALBO NA MIEŚCIE.

Mniejsze metraże to pochodna rosnących kosztów mieszkań, ale również zmieniającego się stylu życia. Kawalerki poniżej 25 m2 sprawdzą się doskonale jako mieszkania dla singli, studentów i osób, które nie spędzają w swoim „M” zbyt dużo czasu, np. regularnie podróżujących służbowo. Atutem oferty bywa zwykle to, że budynki usytuowane są w atrakcyjnej lokalizacji, na przykład w centrum miasta, blisko sieci komunikacyjnej, atrakcji turystycznych czy wyższej uczelni – wtedy jest to dobra propozycja do wynajmu dla studentów lub turystów. Decydując się na taką inwestycję, powinniśmy patrzeć na mieszkanie kompleksowo, według koncepcji tzw. rozproszonego mieszkania. Oznacza ona, że budynek dysponuje siecią usług, takich jak pomieszczenie do spotkań, nauki, organizowania imprez, pralnia czy ogród. Jeśli prze-nosimy funkcje poza mieszkanie, ale w obrębie tego samego domu, mikrokawalerka może spełnić swoją funkcję. Czy jednak dla każdego? Budynki z małymi mieszkaniami i przestrzeniami wspólnymi mogą być odpowiednie w okresie życia, kiedy to mieszka się samodzielnie i jest się w pewnym wieku. Na zakup mikrokawalerki mogą decydować się te osoby, które nie chcą dzielić mieszkania z innymi i zamiast wynajmować pokój w większym mieszkaniu wolą wybrać niezależność i kupić własne M. Jednak małe mieszkania mogą być idealnym rozwiązaniem dla dwudziestolatków, ale już niekoniecznie będą one dobrze wpływały na zdrowie osób w wieku 30-40 lat, które mogą gorzej znosić mniejsze przestrzenie – eksperci twierdzą, że w dłuższej perspektywie takie lokum może prowadzić do depresji. Badania wskazują również na to, że nadmierna ciasnota może prowadzić do większej skłonności do używek czy konfliktów. Rozwiązania z małymi mieszkaniami i przestrzeniami wspólnymi mogą mieć także zastosowanie w przypadku seniorów – na Zachodzie to sprawdzone formy życia osób w podeszłym wieku, u nas również zdobywające popularność. 

FUNKCJONALNA PRZESTRZEŃ

Nawet w najmniejszej kawalerce, jak w każdym mieszkaniu, musi znaleźć się kilka podstawowych stref: przed-pokój, kuchnia, jadalnia, część wypoczynkowa i łazienka. Ale w niewielkiej przestrzeni nie można sobie pozwolić na wyraźne oddzielenie tych funkcji. Unikając odgradzania ich ścianami, zachowamy wrażenie przestronności, a takie poczucie jest niezbędne zarówno ze względów estetycznych, jak i zachowania zdrowia psychicznego. Nie wydzielając osobnych przestrzeni funkcjonalnych, warto jednak subtelnie zaznaczyć granice – wykończeniem, oświetleniem czy umeblowaniem. Mikrokawalerka to zazwyczaj pokój z aneksem kuchennym – kącik z podstawowym zestawem szafek i niezbędne sprzęty usytuowane są w holu lub pokoju. Od położenia kuchni będzie zależało, jak rozwinięty będzie jej program funkcjonalny i jak będziemy z niej korzystać. Ważny jest także kształt pokoju. Długie oraz wąskie pomieszczenie będzie mniej wygodne i ustawne niż szerokie, będzie też wydawało się optycznie mniejsze. W nowoczesnym budownictwie nawet najmniejsze kawalerki mają dużą powierzchnię przeszkleń, jednak zajmujące całą ścianę drzwi tarasowe mogą utrudniać aranżację tak małego lokalu. Lepiej sprawdzają się okna nisko położonym parapecie i wyjściem na balkon przy bocznej ścianie. Zwróćmy również uwagę na miejsce na szafy i schowki – to klucz do wygody, istotny aspekt nawet z punktu widzenia osób na krótko wynajmujących mieszkania. Nawet w tak małym mieszkaniu nie obędziemy się bez niewielkiego stołu, który może posłużyć jako biurko do pracy. Łazienka w kawalerce to zazwyczaj to małe wnętrze, w którym trzeba zmieścić umywalkę z szafką, prysznic lub wannę, toaletę, a nieraz i pralkę. Trzeba więc dobrze przemyśleć zarówno dobór odpowiednich sprzętów, jak i ich ułożenie. 

PRZEMYŚLANA ARANŻACJA

Aby mała powierzchnia kawalerki była funkcjonalna i  nowoczesna, trzeba ograniczyć duże meble do minimum. Warto postawić na sprzęty kompaktowe i  wielofunkcyjne, ale dopasowane do wymiarów wnętrza. Dobrze jest, gdy meble spełniają kilka funkcji naraz – na przykład stolik kawowy może mieć schowki na drobiazgi lub podnoszony blat, na którym swobodnie zjemy obiad lub postawimy laptop. Wygodne są meble, które można składać lub wkładać jeden w drugi. Przy wyborze sofy z  funkcją spania kierujmy się wagą i sposobem rozkładania – wybierzmy taką, którą z łatwością przestawi i rozłoży jedna osoba. Meble modułowe dadzą nam swobodę i mobilność ustawienia. W zależności od potrzeb możemy łączyć i  rozłączać moduły tworząc duże sofy, narożniki lub osobne fotele czy pufy. Jeśli będziemy urządzać kawalerkę z  myślą o  gościach, zapewnijmy im lekkie i  przenośne siedziska, które będziemy mogli schować po ich wyjściu. Świetnym rozwiązaniem są designerskie krzesła i fotele z  wysokiej jakości tworzywa sztucznego. Są przeźroczyste i  większość modeli można sztaplować, czyli układać w  stos jeden na drugim. Do łazienki wybierajmy kompaktową ceramikę sanitarną – na rynku dostępne są serie umywalek, jak i muszli o mniejszych rozmiarach.

Minikawalerki w świetle prawa

Obowiązująca od 2018 r. nowelizacja o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki, określa m.in. minimalną powierzchnię lokalu mieszkalnego. Zgodnie z tymi przepisami najmniejsza dopuszczalna powierzchnia pokoju w kawalerce to 16 m2, do tego doliczyć trzeba korytarz z aneksem kuchennym i łazienkę. Powierzchnia minimalna nie jest określona wprost, ale żeby spełnić wszystkie warunki, musi przekraczać 24 m2. Wymóg ten dotyczy nowo budowanych obiektów. Deweloperzy i agenci z biur nieruchomości mają jednak sposoby, by sprzedawać znacznie mniejsze mieszkania – zbywają takie nieruchomości jako „lokale użytkowe”. Wiąże się to jednak z wyższym podatkiem. Lokale są objęte 23-procentowym VAT-em, podczas gdy mieszkania 8-procentowym. Niektórzy deweloperzy od razu dzielą większe mieszkanie na mikrokawalerki, ale sprzedają je jako większe mieszkanie, z jedną księgą wieczystą. Jest to zatem multipak kawalerek sprzedawany jako odrębny lokal mieszkalny. Jak uważają eksperci co czterdzieste lokum wybudowane przez deweloperów to mikrokawalerka i liczba takich ofert dość szybko rośnie.