Gdy zatrudniamy ekipę budowlaną lub remontową, podpisujemy z nią umowę o roboty budowlane. Określamy w niej między innymi zakres prac, ich koszt oraz termin zakończenia. W umowie warto także zawrzeć zapis o karach umownych, które mogą zmobilizować niesolidnych wykonawców. Czego one dotyczą?
Podstawą zezwalającą na zamieszczanie w umowach klauzuli przewidującej kary umowne, jest Kodeks cywilny (Art. 484. § 1). Kara umowna będzie groziła wykonawcom m.in. za niewykonanie zamówienia lub jego części, niedotrzymanie terminu wykonania robót z winy wykonawcy, spowodowanie przez wykonawcę szkód w wyniku prowadzonych robót czy wykonanie prac w sposób nienależyty.
Kary umowne zabezpieczają strony w przypadku nie wykonania lub nienależytego wykonania obowiązków przez drugą stronę umowy
Jak zadbać o kary umowne w umowie
Kara może skutkować wypłaceniem odszkodowania inwestorowi przez wykonawcę. W umowie musi być ustalona kwota takiego zadośćuczynienia. Łatwo ją ustalić w przypadku zwłoki w wykonaniu robót – jest to wtedy suma za każdy dzień opóźnienia lub procent wartości robót za każdy dzień zwłoki. Trudniej niestety ustalić sumę za ewentualne zniszczenia lub nieprawidłowości. Kto zdoła przewidzieć, jakie błędy mogą zostać popełnione lub na jakie szkody może wykonawca narazić inwestora?
Wskazana suma kary dla wykonawcy będzie musiała być wypłacona nawet wtedy, gdy szkoda okaże się minimalna (jej zmniejszenie może być dochodzone na drodze sądowej). Z drugiej strony wysokość tej kwoty nie może być podniesiona, nawet gdyby okazało się, że likwidacja szkody wymaga większych środków – chyba że w umowie jest zaznaczone, że inwestor może dochodzić odszkodowania w pełnej wysokości. Odszkodowanie to jednak nie kara umowna i musimy wówczas udowodnić szkodę i uzasadnić jej wysokość. Kara jest więc wtedy zamieniana na zapis w umowie, zmuszający wykonawcę do naprawienia wyrządzonych szkód lub dokonania poprawek. Jak widać, kary umowne mają skutecznie motywować firmę wykonawczą do terminowości i rzetelności.
Pamiętajmy, że kara umowna musi wynikać wprost z umowy. Jeśli nie przewidzieliśmy płatności kary, nie może ona zostać naliczona w żadnych okolicznościach.
Na co należy uważać?
A co będzie, jeśli w umowie nie ma zawartej klauzuli o karach umownych, a mimo to wykonawca nie wykona robót w sposób właściwy? Wtedy musimy z nim rozliczyć się tak, jak to zostało zaplanowane i dopiero później zażądać dokonania poprawek w ramach rękojmi. Firma zobowiązana jest wtedy naprawić to, co wykonała nieprawidłowo, a w ostateczności przeprowadzić roboty od nowa, tym razem właściwie.
Gdy wykonawca przyczynił się do powstania jakichś strat, inwestor ma prawo dochodzić odszkodowania za to. Niestety trzeba wykonawcy udowodnić, że inwestor poniósł szkodę i że wina leży po stronie wykonawcy, a to bywa trudne.
Musimy także wiedzieć, że kary umowne nie muszą dotyczyć wyłącznie wykonawcy. Mogą być „wymierzone” także inwestorowi. Może więc grozić nam kara za różne zaniechania prowadzące do spowodowania opóźnień w wykonaniu prac, a także gdy bezzasadnie nie przystąpimy do ich odbioru. Niestety, kara taka nie może dotyczyć zobowiązań finansowych inwestora wobec wykonawcy. Natomiast wykonawca może naliczyć odsetki karne za opóźnienie w wypłacie wynagrodzenia za pracę i to nawet gdy nie ma o tym ani słowa w umowie.
Zwolnienie od obowiązku zapłaty kar umownych
O ile w umowie nie zastrzeżono inaczej, przyjmuje się, że kary umowne dotyczą niewykonania lub nienależytego wykonania umowy z przyczyn leżących po stronie dłużnika. Strona domagająca się zapłaty nie ma obowiązku wykazywać, z jakich przyczyn doszło do zaniedbań. Wystarczy, że wykaże, że zaistniały okoliczności do naliczenia kar umownych. Dlatego strona zobowiązania do uiszczenia zapłaty może zostać zwolniona z zapłaty kar, pod warunkiem jednak, że wykaże, że do naruszenia umowy nie doszło z jej winy. Na przykład do nie wykonania robót budowlanych w terminie doszło z powodu opóźnienia dostawy materiałów budowlanych, winy współpracowników czy błędnej dokumentacji budowlanej.
zdjęcia: AdobeStock
