Wiele się słyszy o kłopotach z nieuczciwymi najemcami, którzy nie dość, że znikają bez zapłacenia czynszu, to potrafią okraść lub zdemolować lokal. Warto poznać kilka wskazówek, które pozwolą nam zabezpieczyć się przed podobnymi sytuacjami.
W Polsce prawo chroni lokatora, a nie właściciela lokalu (Ustawa o ochronie lokatorów). Zgodnie z nim, osoba fizyczna posiada potrzeby mieszkaniowe i nie może zostać wyrzucona z mieszkania, jeśli zaprzestanie płacenia czynszu, a przy tym nie będzie się miała dokąd wynieść. Wynajmującemu pozostaje nadzieja, że najemca ureguluje w końcu swoje należności względem nas.
Przed wynajęciem mieszkania, sprawdźmy najemcę bardzo dokładnie
Możliwości prawne pozbycia się lokatora
Aby pozbyć się intruza, będziemy musieli wejść na ścieżkę prawną. Znając opieszałość sądów, postępowanie w tej sprawie może potrwać nawet kilka lat. Jeśli będziemy w tym czasie chcieli wynająć lokal komuś innemu, naszemu dłużnikowi musimy zapewnić lokal zastępczy. Najbezpieczniej więc, gdy wynajmującym nie jest osoba fizyczna, tylko osoba prawna (na przykład firma) i nie ma wtedy znaczenia, na jakie cele dom lub mieszkanie będzie wynajmowane. Grunt, że osoba prawna nie ma tak zwanych potrzeb mieszkaniowych (nawet gdyby lokal był przeznaczony na czyjeś mieszkanie służbowe).
Bezpieczny wynajem krok po kroku
Załóżmy jednak, że nie znaleźliśmy osoby prawnej, która wynajęłaby nasz lokal. Musimy zaryzykować i wynająć go osobie fizycznej. Jak się do tego przygotować? Najpierw ustalmy kwotę czynszu. Później ustalmy wysokość kaucji, jaką ma wpłacić najemca. Kaucja będzie stanowiła zabezpieczenie na wypadek, gdy lokator coś zniszczy w lokalu lub przestanie płacić. Postarajmy się zweryfikować przyszłego klienta. Zobaczmy, czy nie figuruje w rejestrach dłużników lub czy nie ma wystawionej negatywnej opinii na jakimś forum. Warto ponadto zorientować się, czy najemca nie posługuje się kradzionym lub znalezionym dowodem tożsamości. Następnie sprządźmy umowę. Tu ważna zasada - powinna to być umowa na wynajem okazjonalny. Zawiera się ją na okres określony, nie dłuższy niż 10 lat. Do tej umowy niezbędne jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz opuszczeniu i wydania lokalu w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu. Najemca wskazuje w umowie miejsce, do którego może się wyprowadzić. Jeśli nie jest to nieruchomość, której jest właścicielem. powinien dostarczyć pisemną zgodę jej właściciela na przygarnięcie pozbawionego lokum lokatora. Dzięki temu nie będzie mógł udawać bezdomnego. Gdyby wskazany lokal miał zostać sprzedany lub jego właściciel rozmyślił się i nie chciał gościć twojego najemcy, ten ma 21 dni, aby poinformować cię o tym i wskazać inny lokal (na takich samych zasadach). Informacja o pozyskiwaniu dochodów z tytułu najmu musi być przekazana urzędowi skarbowemu w formie zgłoszenia, w terminie nie późniejszym 14 dni od rozpoczęcia najmu. W umowie musi być również określona data rozpoczęcia najmu i jego zakończenia. Najlepiej podpisać ją na rok, a później ewentualnie sporządzić nową.
Wynajmując mieszkanie, zawsze spiszmy umowę
Jak rozliczać się z najemcą
W umowie powinna być określona wysokość czynszu, sposób jego płacenia, terminy jego uiszczania. To samo dotyczy kaucji. Musi być podana jej wysokość i sytuacje, w których właściciel nieruchomości ma prawo ją zatrzymać. Jako aneks do umowy warto dołączyć spis przedmiotów znajdujących się w lokalu oraz kilka zdjęć dokumentujących stan techniczny pomieszczeń. Można to nazwać protokołem przekazania/odbioru mieszkania, który podpisują obie strony w dniu zawierania umowy. Co do mediów, raczej nie przepisuje się ich na najemcę. To zbyt kłopotliwa operacja. Gorzej, że najemca dysponując umową najmu, sam może na siebie przepisać media.
Procedura opuszczenia mieszkania przez najemcę
W przypadku, gdybyśmy chcieli rozwiązać umowę przed upływem okresu, na jaki została zawarta, musimy pamiętać, że lokatorowi przysługuje miesięczny okres wypowiedzenia. Trzeba go też przedtem poinformować pisemnie o takim zamiarze. Zerwanie umowy musi być jednak uzasadnione. Wystarczającym warunkiem jest niepłacenie czynszu lub nieuiszczanie innych opłat, albo użytkowanie lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem. Podobnie, gdy stwierdzisz, że lokal bądź jego wyposażenie są niszczone przez najemcę, najemca mieszkania zakłóca porządek domowy w budynku lub też gdy najemca wynajął lub podnajął twój lokal komuś innemu. Pamiętajmy, że sami nie możemy wyrzucić lokatora, gdy upłynie termin umowy lub nastąpi jej rozwiązanie. Jeśli najemca sam się nie wyprowadzi, musimy wszcząć procedurę eksmisyjną. W przypadku, gdy zawarliśmy umowę okazjonalną, najpierw kierujemy do najemcy pisemne żądanie opuszczenia lokalu. Jeśli ten się nie wyniesie w określonym terminie, zwracamy się do sądu. Składamy tam wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym to najemca oświadcza o poddaniu się egzekucji. Do wniosku dołączamy oryginał wspomnianego aktu notarialnego, żądanie opuszczenia lokalu oraz potwierdzenie jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu, potwierdzenie zgłoszenia umowy w US. Gdy uzyskamy klauzulę wykonalności, sprawę przekazujemy komornikowi, a ten przeprowadza eksmisję.
zdjęcia: AdobeStock
