Na budowę plan doskonały

Budowa domu to spore wyzwanie finansowe, formalne, ale  przede wszystkim organizacyjne. Aby realizacja naszych marzeń przebiegała bez zakłóceń, ustalmy plan działania – i trzymajmy się go, chociaż pewne odstępstwa są możliwe. Pamiętajmy jednak, że skreślenie z  listy jednego zadania, uniemożliwia nam płynne przejście do drugiego. Szczegółowo przeanalizujmy wszystkie czynniki, które mogą mieć wpływ na przebieg budowy, a  także późniejszy komfort użytkowania. A  może warto kupić materiały budowlane z  wyprzedzeniem, szczególnie że drożeją z dnia na dzień? Ponadto wiosną może być kłopot z  ich dostępnością. Już teraz na niektóre czeka się kilka tygodni, czasami nawet miesięcy, a  jak twierdzą internauci, opóźnienia w  dostawach są bardzo częste. Wykorzystajmy więc produktywnie zimowe miesiące!

DZIAŁKA W SAM RAZ

Jeśli nie mamy jeszcze działki, to zima jest ostatnim momentem, kiedy możemy ją kupić, gdy chcemy budowę domu rozpocząć na wiosnę. Wybór „miejsca na ziemi” to trudna decyzja rzutująca na inne aspekty naszego życia. Specjaliści zalecają sprawdzić przede wszystkim wielkość działki, dojazd do niej (odległość od centrum miasta), uzbrojenie terenu, usytuowanie względem stron świata, rodzaj gruntów, zastaną roślinność, ukształtowanie terenu, okoliczną zabudowę, a także dostęp do takich instytucji jak np. poczta, przedszkole, szkoła, przychodnia lekarska czy sklep. Wielkość działki jest sprawą indywidualną.

JEŚLI DZIAŁKA BUDOWLANA (MAJĄCA TAKIE OZNACZENIE W MPZP LUB WZ) BYŁA DOTĄD UŻYTKOWANA W CELACH ROLNICZYCH, MOŻE OKAZAĆ SIĘ KONIECZNE UZYSKANIE DECYZJI, KTÓRA WYŁĄCZAŁABY DZIAŁKĘ Z PRODUKCJI ROLNEJ (CZYLI TZW. ODROLNIENIE).

Jeśli zamierzamy zbudować dom o powierzchni 100 m2, to wystarczy działka 400500 m2, natomiast dom o powierzchni 200250 m2 wymaga już minimum 1000  m2. Z  rezerwą podchodźmy do terenu położonego w zagłębieniu, gdyż może być narażony na zalewanie wodami z obszarów położonych wyżej, może na nim także występować wysoki poziom wód gruntowych. Trudna do zagospodarowania będzie natomiast działka narożna. Dobrze, aby upatrzony przez nas „kawałek ziemi” był uzbrojony – doprowadzona instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna czy gazowa to duże ułatwienie. W  przeciwnym przypadku będziemy musieli np. kopać studnię, budować szambo lub biologiczną oczyszczalnię ścieków i  ciągnąć przewody elektryczne. To nie tylko duży wydatek, ale również ogrom formalności. Pamiętajmy, aby czas dojazdu do centrum miasta sprawdzić o  różnych porach dnia, aby nie okazało się, że dojazdy do pracy czy szkoły będą zajmowały nam kilka godzin dziennie. Atutem lokalizacji może być komunikacja zbiorowa, np. autobus czy pociąg. 

MPZP I WZ

Przed zakupem działki sprawdźmy, czy został dla tego terenu uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Wypis z  MPZP uzyskamy w wydziale architektury miejscowego urzędu gminy. Jeśli plan nie został uchwalony, występujemy wówczas o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dokumenty te powinniśmy sprawdzić i pozyskać przed rozpoczęciem budowy domu, a  najlepiej jeszcze przed zakupem działki. Dowiemy się z nich, na jakie cele przeznaczona jest działka i  czy będziemy mogli wybudować na niej taki dom, jaki chcemy. Mogą być w  nich zawarte regulacje, które określają szczegółowe parametry, np. wysokość zabudowy, liczba kondygnacji, rodzaj dachu, a nawet kolorystyka elewacji. Do wniosku o WZ należy dołączyć 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej albo – w przypadku jej braku – kopii mapy katastralnej. Mapa powinna być w skali 1:500 lub 1:1000. Jedną mapę składamy czystą, a na drugiej powinna być zaznaczona lokalizacja planowanej inwestycji, wjazd na jej teren, zabudowa przewidziana do rozbiórki itp. Jeśli wymagane jest podłączenie do sieci uzbrojenia terenu, to należy złożyć dokument potwierdzający taką możliwość. Może to być np. umowa na wykonanie uzbrojenia terenu zawarta pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną (np. zarządcą sieci) a inwestorem. Zazwyczaj na warunki zabudowy musimy poczekać 14-30 dni. O wiele szybciej uzyskamy MPZP – możemy plan dostać od ręki lub w przeciągu kilku dni roboczych, często jest on także dostępny na stronach internetowych konkretnych urzędów.

GEODETA I GEOTECHNIK

Niezbędna jest również aktualna mapa do celów projektowych w  skali 1:500. To mapa sytuacyjno-wysokościowa potrzebna do wykonania projektu budowlanego. Wykonuje ją uprawniony geodeta. Na mapę architekt adaptujący projekt naniesie obrys domu. Ponadto należy zlecić wykonanie badań geotechnicznych, które mają na celu sprawdzenie nośności gruntu oraz poziom wód gruntowych.

PROJEKT DOMU

Znając uwarunkowania działki, możemy przystąpić do poszukiwań odpowiedniego gotowego projektu domu. Możemy również zdecydować się na współpracę z architektem, który przygotuje indywidualny projekt. Niezależnie od tego, na jaki wariant się zdecydujemy, ważne jest, aby określić potrzeby wszystkich domowników zarówno te bieżące, jak i przyszłe. Unikniemy w ten sposób sytuacji, kiedy powierzchnia domu będzie niewystarczająca. Pamiętajmy, że projekt wymaga adaptacji, czyli dostosowania do warunków terenowych. Przeprowadza ją architekt z odpowiednimi uprawnieniami. Do jego zadań należy wykonanie projektu zagospodarowania działki. Określa on więc granice działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących oraz projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzana lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny czy zieleni. Sprawdza zgodność projektu z warunkami MPZP lub WZ, dostosowuje również fundamenty do warunków gruntowo-wodnych oraz dopasowuje projekt domu do uwarunkowań lokalizacyjnych pod względem stref obciążenia wiatrem i śniegiem oraz ewentualnych spadków terenu. Projektant może także wprowadzić zmiany w projekcie domu, dostosowując go do potrzeb mieszkańców.

POZWOLENIE CZY ZGŁOSZENIE

Mając projekt domu, możemy przystąpić do procedury uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia budowy. Co ważne, dom możemy budować na zgłoszenie tylko w  przypadku, gdy obszar jego oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Niezależnie, czy zdecydujemy się na pozwolenie, czy zgłoszenie do wniosku musimy dołączyć komplet dokumentów. Zgodnie z nowelizacją prawa budowlanego od 19 września 2021 r. obowiązuje nowa forma projektu budowlanego, w skład której wchodzą 3 egzemplarze projektu architektonicznobudowlanego oraz projekt techniczny. Projekt zagospodarowania działki lub terenu(obejmujący usytuowanie budynku, układ komunikacyjny oraz informacje dotyczące obszaru oddziaływania obiektu) wraz z  projektem architektoniczno-budowlanym są tą częścią projektu budowlanego, która będzie zatwierdzana przez organ administracji architektonicznobudowlanej. Projekt techniczny nie będzie przedkładany do urzędu i  zatwierdzany, natomiast ma być przekazany kierownikowi budowy. Starając się o pozwolenie na budowę domu czy zgłaszając jej zamiar, składamy w urzędzie 3 egzemplarze projektu architektoniczno-budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i  innymi dokumentami, jeśli są obligatoryjne. Dołączamy także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz jeśli jest wymagana, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niezbędne jest także oświadczenie projektanta (pod odpowiedzialnością karną) o sporządzeniu projektu technicznego dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z  obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektonicznobudowlanym oraz dodatkowymi rozstrzygnięciami. Zapis ma na celu zweryfikowanie spełnienia obowiązku sporządzenia projektu technicznego przed rozpoczęciem robót budowlanych, a więc potwierdzenie zapewnienia bezpieczeństwa realizacji i  późniejszego bezpieczeństwa użytkowania obiektu. W przypadku zgłoszenia organ administracji ma 21  dni na zweryfikowanie dokumentów. Gdy zostaną stwierdzone nieprawidłowości, zostanie wniesiony sprzeciw w  drodze decyzji. Jeśli organ nie wniesie sprzeciwu, możemy rozpocząć budowę domu. Natomiast gdy staramy się o pozwolenie na budowę domu, to organ ma 65 dni na wydanie decyzji. 

PIERWSZE ZAKUPY

Przez ostatni rok ceny materiałów budowlanych mocno poszły w górę. Trudno stwierdzić, czy nie będzie już kolejnych podwyżek. Niektórzy twierdzą nawet, że możemy spodziewać się spadku cen. Decyzja więc, czy będziemy kupować materiały z wyprzedzeniem, zależy od nas.

Jakie materiały budowlane są potrzebne na początek?

• Na pewno te służące do przygotowania placu budowy, a więc materiały na tymczasowe ogrodzenie posesji czy kruszywa, tj. piasek, żwir lub destrukt niezbędne do budowy i ewentualnie utwardzenia nawierzchni.
• Z wyprzedzeniem możemy kupić też pręty zbrojeniowe (stal budowlana) oraz materiały ścienne – zarówno na ściany fundamentowe (bloczki fundamentowe betonowe, silikatowe lub keramzytobetonowe), jak i te, z których będą budowane ściany zewnętrzne oraz wewnętrzne domu.
• Do budowy fundamentów niezbędne będą także papa i lepik oraz materiały stosowane do hydroizolacji (nowoczesne folie EPDM z kauczuku syntetycznego, membrany kauczukowo-bitumiczne, masy bitumiczne i mineralne, panele lub membrany zawierające bentonit, papy na osnowie z włókna szklanego lub polipropylenu) oraz izolacji termicznej (np. płyty z polistyrenu ekstrudowanego). Konieczna będzie też folia kubełkowa do osłony ocieplenia. Materiały budowlane przeznaczone do wykonania fundamentów zgromadzone wcześniej pozwolą nam rozpocząć prace wraz z nadejściem pierwszych ciepłych dni. Najlepiej kupić lub zamówić taką ilość materiałów na fundamenty, ściany i stropy, aby wystarczyło nam ich do końca budowy – zamówienie powinno opierać się na danych z projektu. Gdy materiału kupimy za mało, musimy liczyć się z dodatkową opłatą za transport brakujących elementów – w takim przypadku wcześniejszy zakup materiałów budowlanych może okazać się nieopłacalny.
• Warto kupić jeszcze kilka niezbędnych drobiazgów potrzebnych do poprawnego wznoszenia murów. Przydadzą się np. kotwy płaskie czy drabinki zbrojeniowe do wzmacniania niektórych miejsc w ścianach.
• Zimowe miesiące możemy wykorzystać również na zaopatrzenie się w materiały potrzebne do wykonania instalacji. Jako pierwsze kupujemy więc rury, złączki czy trójniki do przyłączy wodnych i kanalizacyjnych oraz przewody do podciągnięcia prądu ze skrzynki. Urządzenia grzewcze możemy kupić z wyprzedzeniem pod warunkiem jednak, że będziemy mieli gdzie je właściwie przechowywać. Zwróćmy uwagę także na datę rozpoczęcia okresu gwarancyjnego – producenci wyszli naprzeciw oczekiwaniom inwestorów i za datę rozpoczęcia okresu gwarancyjnego uważają dzień, kiedy instalator zainstalował kocioł i podbił kartę gwarancyjną. Gdy dom będzie ogrzewany za pomocą kotła, konieczna jest budowa komina, warto więc zawczasu kupić gotowy system kominowy.
• Także elementy do pozostałych instalacji (np. sanitarnej, wentylacyjnej, wodnej) zakupmy. W tym czasie możemy sięgnąć po instalacyjną część projektu i zamówić właściwą ilość wszelkich złączek, muf, trójników, przewodów elektrycznych, rur do ogrzewania podłogowego oraz grzejników.

NADZÓR BUDOWLANY

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę domu lub skutecznym zgłoszeniu o zamiarze jego budowy musimy zawiadomić organ nadzoru budowlanego. W zawiadomieniu wskazujemy kierownika budowy, a  także inspektora nadzoru budowlanego, jeśli został ustanowiony. Dołączamy również w odniesieniu do tych osób kopie zaświadczeń o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego wraz z kopiami decyzji o nadaniu uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalizacji. 

W  przypadku rozpoczęcia budowy domu bez wcześniejszego zawiadomienia nadzoru budowlanego o  terminie jej rozpoczęcia może na nas zostać nałożona kara grzywny.

Ważne! Zgodnie z najnowszymi przepisami projekt techniczny przedkładamy w  nadzorze budowlanym dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie. 

ZAKUPY Z WYPRZEDZENIEM

Materiały budowlane nieustannie drożeją już od kilkunastu miesięcy. Spowodowane jest to m.in. drogą energią, podwyżkami paliw i  surowców. Ceny materiałów we wrześniu 2021 r. w  stosunku do września 2020 r. średnio wzrosły o 21,7%. Chociaż w  niektórych przypadkach wzrost przekroczył nawet 80% i  to przez kilka ostatnich miesięcy. Przykładem jest styropian –  w  styczniu tego roku 1 m³ kosztował 114 zł, a już w sierpniu 206 zł. Niestety, wydaje się, że tendencja wzrostowa się utrzyma. Ponadto pandemia COVID19 namieszała jeszcze bardziej, powodując duże braki w magazynach i opóźnienia w dostawach. Może więc warto wykorzystać zimowe miesiące na obserwowanie rynku, czekając na atrakcyjne rabaty? Pamiętajmy, że zakupione materiały musimy odpowiednio składować. Niektóre składy oferują możliwość przechowywania wykupionego towaru.

Ekipa budowlana

Jeśli zamierzamy budowę domu rozpocząć na wiosnę, to zimowe miesiące to „ostatni dzwonek” na szukanie ekipy budowlanej. Chociaż tak naprawdę to bardzo późno, gdyż rzetelni fachowcy mają zazwyczaj zapełniony kalendarz na rok z góry. O wykonawców najlepiej spytać członków rodziny, przyjaciół, znajomych czy sąsiadów, którzy niedawno zakończyli budowę domu. Możemy również posiłkować się informacjami zamieszczonymi na forach internetowych (chociaż nie wszystkie mogą okazać się autentyczne) czy spytać w składzie budowlanym o sprawdzonych, lokalnych fachowców. Listy certyfikowanych wykonawców bardzo często mają również producenci materiałów budowlanych. Jest to szczególnie cenne źródło informacji, jeśli decydujemy się na budowę w niezbyt często stosowanej lub bardzo nowoczesnej technologii. Do ogłoszeń zamieszczanych w mediach podchodźmy raczej z rezerwą – każdy może je zamieścić, a przecież nie są one w żaden sposób weryfikowane. Pamiętajmy, że dopóki nie mamy zgody na rozpoczęcie budowy domu, nie podpisujmy z właścicielem firmy umowy. Może się bowiem zdarzyć, że formalności się przedłużą. W takim przypadku wykonawca ma prawo wycofać się lub zażądać odszkodowania za zyski utracone podczas przestojów.