Budowa dobrze zaplanowana

Zaczynając budowę domu, powinniśmy określić, jaką kwotą musimy dysponować, aby osiągnąć swój cel. Niemożliwe jest oczywiście dokładnie przewidzenie wszystkich wydatków, jednak już samo oszacowanie kosztów poszczególnych etapów budowy pozwoli nam się przygotować i racjonalnie zaplanować przebieg prac. Część inwestorów w  jednym sezonie zamyka stan surowy otwarty, a dopiero w  drugim realizuje projekt do końca. Inni wolą się zmobilizować i postawić cały dom w ciągu jednego sezonu, decydując się często na zaciągnięcie nawet dużego kredytu. Są również zwolennicy powolnej budowy, przez kilka lat, finansowanej z własnych stopniowo gromadzonych oszczędności. Jeszcze inni przeprowadzają się do częściowo tylko wykończonego domu, odkładając resztę prac na przyszłość. Każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady, wy

OPTYMALNE ROZWIĄZANIE - BUDOWA W DWA LATA

W  naszym klimacie najlepiej rozłożyć budowę na dwa sezony – do domu można wprowadzić się po ok. 1-1,5  roku od rozpoczęcia budowy. Prace ziemne zaczynamy wiosną, gdy temperatura nie spada już poniżej 5o C. Po wymurowaniu ścian fundamentowych, ułożeniu hydroizolacji i płyty nadbetonu, powstają ściany zewnętrzne i kominy. Kilkustopniowa temperatura jest optymalna dla wykonawców i nie powoduje również zbyt szybkiego wysychania zaprawy. Następnie wykonuje się stropy, muruje ściany poddasza i  wykonuje na nich wieńce. Teraz przychodzi kolej na więźbę. Gdy jest gotowa, można wykonać warstwę wstępnego krycia i obróbki blacharskie, ułożyć pokrycie dachowe oraz zamontować rynny. Przed nadejściem mrozów warto jeszcze zamontować okna i  drzwi zewnętrzne. Natomiast zimą można ułożyć w budynku wszystkie instalacje, ocieplić i  zabudować poddasze. Dobrze jest już wtedy ogrzewać dom, aby następowało usuwanie wilgoci technologicznej. Wraz z  nadejściem wiosny można przeprowadzić roboty tynkarskie wewnątrz domu, wykonać wylewki i ocieplić ściany zewnętrzne. Po wyschnięciu tynków przystępuje się do prac wykończeniowych. To też dobry czas na wykonanie podjazdu i zagospodarowanie terenu wokół domu. 

DOM W JEDEN SEZON 

Szybka budowa domu wymaga dużej dyscypliny, profesjonalnych wykonawców i  zgromadzenia niezbędnych funduszy. Najlepiej rozpocząć ją wiosną i prowadzić bez przerwy, uwzględniając jedynie przerwy technologiczne. Dotrzymywanie terminów kolejnych robót jest niezbędne. Każde ich przesunięcie stwarza ryzyko, że termin zakończenia budowy zostanie opóźniony. Istotna przy tym jest taka organizacja robót, która umożliwi jednoczesne prace kilku niezależnym ekipom. Prace przyspieszymy poprzez zastosowanie elementów prefabrykowanych, np. gotowych płyt stropowych. Im szybciej stan surowy zamknięty zostanie zakończony, tym lepiej, trzeba bowiem pamiętać, że najwięcej czasu poświęca się na wykończenie.

DŁUGOTRWAŁA INWESTYCJA 

Na ten sposób najczęściej decydują się osoby, które nie chcą brać kredytu na dom, lecz finansować budowę z  własnych oszczędności. Wbrew pozorom takie rozwiązanie może okazać się najdroższe. Niedokończona i niezabezpieczona konstrukcja pozostawiona czasem nawet na kilkanaście lat jest narażona na działanie różnych czynników i  ulega zniszczeniu. Niekiedy taki budynek należy remontować jeszcze przed zakończeniem budowy, co oczywiście wiąże się z dość sporymi wydatkami.

WYKOŃCZENIE ETAPOWE

Osoby chcące odłożyć w czasie wykończenie części domu, mogą zainteresować się specjalnymi projektami do budowy etapami. Najczęściej dotyczą one zagospodarowania poddasza na mieszkalne w  przyszłości. Parter jest wówczas w pełni wykończony, a druga kondygnacja pozostawiona w  stanie surowym lub w tzw. deweloperskim. W  projekcie jest miejsce na schody, ale wykonuje się je w  drugim etapie. Nawet jednak wtedy poddasze powinno być już ocieplone i  zaizolowane folią paroizolacyjną (jeśli technologia tego wymaga). Wiele jednak rodzin decyduje się na przeprowadzkę jeszcze przed zakończeniem wszystkich prac wykończeniowych również w  przypadku zwykłych projektów. W  budynku muszą wówczas działać wszystkie instalacje, może z  wyjątkiem alarmowej. Przynajmniej jedna łazienka powinna być wykończona i  wyposażona w  funkcjonujące sprzęty. W domu nie może zabraknąć także elementów zapewniających nam poczucie bezpieczeństwa, takich jak balustrady przy schodach, tarasach i  balkonach. Zawsze też trzeba pamiętać, że przeprowadzenie się na zbyt wczesnym etapie budowy może mieć negatywne skutki. Szczególnie uciążliwe mogą być prace mokre – potrzeba bowiem długiego czasu, aby wilgoć odparowała z  tynków i wylewek.

SAMODZIELNA BUDOWA DOMU

Chcąc zaoszczędzić na kosztach domu, możemy zdecydować się na budowę systemem gospodarczym. W takim przypadku zobligowani jesteśmy do zamawiania materiałów, organizacji prac i zatrudniania specjalistów. Mało skomplikowane prace możemy wykonać samodzielnie lub przy pomocy znajomych. System gospodarczy pozwoli nam zaoszczędzić nawet 20% kwoty, jednak pod warunkiem, że znamy się na budowlance. Oczywiście samodzielna budowa wymaga poświęcenia czasu – nie wystarczy dwutygodniowy urlop.

KOSZTY ETAPÓW BUDOWY

Stan zerowy obejmuje wykonanie robót ziemnych, fundamentów, ścian przyziemia i  jego izolacji. Szacuje się, że wydamy na niego ok. 12% sumy kwoty budowy domu. Ściany nadziemia, izolacje, stropy, schody, dach z pokryciem i systemem rynnowym, ścianki działowe oraz warstwy pod posadzki stanowią ok. 38-40% kosztów. Instalacje ok. 15% – składają się na nie instalacje sanitarne wraz z urządzeniami, czyli instalacje wodne, kanalizacyjne, gazowe, elektryczne, alarmowe, kotłownia i  wentylacja mechaniczna. Wykończenie to nawet 50%. Tu bowiem jest najwięcej powierzchni wymagających „doszlifowania” (ściany działowe, stropy, schody). Przyjmuje się, że wykończenie domu z zewnątrz stanowi średnio 10-15% (elewacje, docieplenia, balustrady) całości kosztów

SZACUJEMY WYDATKI 

Aby zorientować się mniej więcej, na jakiego rzędu kwoty musimy się przygotować, możemy skorzystać z internetowych kalkulatorów budowlanych. Pozwalają one wstępnie określić, ile będzie kosztowała budowa domu danej wielkości. Pamiętajmy, że nie uwzględniają one konkretnych rozwiązań przyjętych w projekcie. Szacunkowy koszt realizacji projektu gotowego sprawdzimy na stronach pracowni. Taki kosztorys uwzględnia realną ilość ścian, elementów żelbetowych czy drewna. Niestety podane w nim koszty są uogólnione dla całego kraju – prawdopodobnie więcej zapłacimy w województwie mazowieckim, a  mniej np. w  świętokrzyskim. Jednak kosztorysy sporządzone przez pracownie pozwalają nam porównać dane projekty i wybrać ten, który wart jest faktycznie swojej ceny. Na przykład koszty budowy dwóch domów parterowych o  powierzchni 120 m2 mogą znacznie od siebie odbiegać, co związane jest np. z kształtem dachu. Jeśli zależy nam na lepszym przygotowaniu, warto zamówić kosztorys inwestorski. Sporządzony przez profesjonalistę zawiera koszty budowy konkretnych etapów z  podziałem na materiały i  robociznę. Podstawą do wykonania tego dokumentu jest projekt domu oraz przedmiar robót budowlanych. Kosztorys inwestorski przewiduje kilka procent rezerwy finansowej, którą możemy później znaczyć na niespodziewane wydatki. Warto również poprosić wybrane firmy budowlane o  przedstawienie kosztorysów wykonawczych, które zawierają stawki oraz ceny materiałów. Przydadzą nam się, jeżeli planujemy negocjację stawek. Oszczędność na kosztorysie jest tylko pozorna. Ten dokument wiele ułatwia – pozwoli ustalić kolejność prac, a niektóre odłożyć na później. Na przykład, jeżeli nie potrzebujemy na razie korzystać z poddasza, tymczasową sypialnię możemy urządzić na parterze i rozłożyć wydatki w czasie. Kosztorys często sprowadza też inwestorów na ziemię, podpowiadając, na co można sobie pozwolić, a z czego lepiej zrezygnować. Pozwala uniknąć takich sytuacji jak brak środków na wykończenie czy dodatkowe pożyczki.

NIEZBĘDNE INWESTYCJE

Jeśli dysponujemy działką, to jesteśmy w  komfortowej sytuacji, ponieważ odchodzi nam spory wydatek. Ceny za metr kwadratowy w poszczególnych rejonach zazwyczaj wynoszą tyle samo, nie liczmy więc na super okazje, chociaż zawsze możemy je negocjować. To, ile zapłacimy za działkę, zależy od jej lokalizacji oraz mediów. Przed rozpoczęciem budowy ponosimy również koszty np. kupna i  dostosowania projektu domu oraz opłaty administracyjne związane z wydaniem pozwolenia budowlanego. Jeżeli budowę domu finansujemy kredytem, to do budżetu musimy doliczyć również koszty obsługi kredytu i odsetki.