Wynajmuj, ale z głową!

Wynajem mieszkań nie należy w tej chwili do łatwych biznesów. W dużych aglomeracjach w wyniku pandemii oraz zmian w przepisach dotyczących wynajmu krótkoterminowego podaż zaczęła przewyższać popyt – gdy biura przeszły na pracę zdalną, a ruch turystyczny ustał, znalezienie nowego najemcy w wielu przypadkach stało się problemem. Z drugiej strony wiele się słyszy o nieuczciwych najemcach, którzy potrafią nie tylko nie płacić czynszu na czas, ale też zdemolować lokal, a nierzadko nawet go okraść. Jak najkorzystniej i zarazem bezpiecznie wynająć mieszkanie?

WYNAJEM KROK PO KROKU

Najlepiej jest wynająć lokal osobie prawnej (na przykład firmie). Osoba prawna nie ma tak zwanych potrzeb mieszkaniowych (nawet gdyby lokal był przeznaczony na czyjeś mieszkanie służbowe), w związku z tym łatwiej jest pozbyć się takiego lokatora z mieszkania. Wynajęcie osobie fizycznej wiąże się z większym ryzykiem. Jak się do tego przygotować? Najpierw umówmy się dokładnie na wysokość czynszu, jaką najemca będzie zobowiązany nam płacić. Zazwyczaj jest to kwota, która zawiera również czynsz wpłacany przez nas do wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni. W umowie powinna być określona nie tylko wysokość czynszu, ale też sposób jego płacenia oraz terminy uiszczania. Określmy też precyzyjnie, w jaki sposób będziemy rozliczać media – gaz, wodę, prąd, ogrzewanie – oraz opłaty za śmieci. Czynsz do wspólnoty zawiera zazwyczaj zaliczki za wodę i ogrzewanie, w niektórych miejscowościach opłaty za wywóz śmieci są uzależnione od zużycia wody. Możemy ustalić z najemcami, że zaliczki będą wpłacali razem z czynszem, a w określonym czasie – np. raz na kwartał lub raz na pół roku – będziemy je rozliczać. Jeśli nie przepiszemy prądu na najemcę, możemy go rozliczać podobnie jak inne media. Opłaty za internet czy TV najemca ponosi zwykle sam po podpisaniu przez siebie umowy z dostawcą. Przy określaniu warunków wynajmu umówmy się na wysokość kaucji, jaką ma wpłacić najemca. Kaucja będzie zabezpieczeniem w przypadku, gdy lokator coś zniszczy lub przestanie płacić. Jako aneks do umowy warto dołączyć spis przedmiotów znajdujących się w lokalu oraz kilka zdjęć dokumentujących stan techniczny pomieszczeń. Można to nazwać protokołem przekazania/odbioru mieszkania, który podpisują obie strony w dniu zawierania umowy. Postarajmy się również zweryfikować przyszłego najemcę. Zobaczmy, czy nie figuruje w rejestrach dłużników lub czy nie ma wystawionej negatywnej opinii na jakimś forum. Warto zorientować się, czy najemca nie posługuje się np. kradzionym dowodem tożsamości. 

ZYSKI Z WYNAJMU

Na wysokość ceny wynajmu wpływa wiele czynników – lokalizacja, standard wykończenia, dodatkowe udogodnienia. Ustalając ją, należy sprawdzić, jaka jest średnia rynkowa cena dla podobnych mieszkań. Patrząc na oferty, warto zwrócić również uwagę, czy ogłoszenia nieruchomości długo wiszą na stronie. Jeżeli tak, to warto obniżyć nieco nasze oczekiwania finansowe, aby szybciej znaleźć lokatorów – wygórowany czynsz może oznaczać wydłużenie średniego okresu pustostanu. Przy ustalaniu ceny najmu należy wziąć pod uwagę koszty, jakie generuje mieszkanie. Zaliczają się do nich: podatek dochodowy, rata kredytu – jeśli nieruchomość jest zakupiona z dofinansowaniem bankowym – opłaty administracyjne, zaliczki na media, fundusz remontowy, internet. Na wysokość zysków z wynajmu wpływa również wysokość podatków. Osoba prywatna, która wynajmuje mieszkanie, może skorzystać z rozliczenia na zasadach ogólnych, tzw. skali podatkowej lub na zasadach ryczałtu. W przypadku pierwszej opcji należy zapłacić 17 proc. Podatku – jeśli dochody z wynajmu mieszkania nie przekraczają 85 528 zł lub 32 proc. – ale tylko dla nadwyżki tej kwoty. W przypadku rozliczenia na zasadzie ryczałtu także są dwie stawki – 8,5 proc. i 12,5 proc. 8,5 proc. będziemy płacić, gdy przychody z najmu wynoszą do 100 tys. zł rocznie, a 12,5 proc. – gdy są wyższe niż 100 tys. zł rocznie.

WYNAJEM OKAZJONALNY

Interesy wynajmującego w największym stopniu zabezpiecza umowa wynajmu okazjonalnego. Zawiera się ją na okres określony, nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy niezbędne jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz opuszczeniu i wydaniu lokalu w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu. Najemca wskazuje miejsce, do którego może się wyprowadzić. Jeśli nie jest to nieruchomość, której jest właścicielem, powinien dostarczyć pisemną zgodę jej właściciela na przygarnięcie pozbawionego lokum lokatora, dzięki temu nie będzie mógł udawać bezdomnego. Gdyby wskazany lokal miałby zostać sprzedany lub jego właściciel rozmyślił się i nie chciał gościć najemcy, ten ma 21 dni, aby poinformować nas o tym i wskazać inny lokal. W umowie musi być również określona data rozpoczęcia najmu i jego zakończenia. Najlepiej podpisać ją na rok, a później ewentualnie sporządzić nową.

OPUSZCZENIE MIESZKANIA PRZEZ NAJEMCĘ

Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza także najemcę. W przypadku, gdybyśmy chcieli rozwiązać umowę przed upływem okresu, na jaki została zawarta, musimy pamiętać, że lokatorowi przysługuje miesięczny okres wypowiedzenia. Trzeba go też przedtem poinformować pisemnie o takim zamiarze. Zerwanie umowy musi być jednak uzasadnione. Wystarczającym warunkiem jest niepłacenie czynszu lub nieuiszczanie innych opłat, albo użytkowanie lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem. Podobnie, gdy stwierdzimy, że lokal bądź jego wyposażenie są niszczone przez lokatora, zakłóca on porządek domowy w budynku lub też gdy wynajął on lub podnajął twój lokal komuś innemu. Pamiętajmy, że sami nie możemy wyrzucić najemcy, gdy upłynie termin umowy lub nastąpi jej rozwiązanie. Jeśli najemca sam się nie wyprowadzi, musimy wszcząć procedurę eksmisyjną. Jest ona łatwiejsza do przeprowadzenia, jeżeli zawarliśmy umowę okazjonalną. Wówczas najpierw kierujemy do lokatora pisemne żądanie opuszczenia lokalu, a jeśli nie przynosi to skutku, składamy do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym to najemca oświadczył o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu przez nas klauzuli wykonalności zwracamy się do komornika, który przeprowadza eksmisję.

PODATKI NIE DO UNIKNIĘCIA

Informacja o pozyskiwaniu dochodów z tytułu najmu musi być przekazana urzędowi skarbowemu w formie zgłoszenia, w terminie nie późniejszym niż 14 dni od rozpoczęcia najmu. To, jaką kwotę podatku od wynajmu mieszkania zapłacimy, zależy od formy opodatkowania. Próba wynajmowania mieszkania „na czarno” jest bardzo ryzykowna. Jeśli doniesie na nas np. sąsiad, zapłacimy wysoką karę. Urząd skarbowy wyliczy prawdopodobny czynsz dla takiego lokalu, a że nie ma też daty, od kiedy był wynajmowany, to może to być podatek za pięć lat wstecz, wraz z odsetkami.