Budowa na gruncie rolnym i zalesionym

Grunty leśne, a także rolne cieszą się dużą popularnością wśród osób planujących budowę domu. Zainteresowanie tego typu areałami wzrosło szczególnie po 2019 roku, kiedy to na skutek zmian przepisów prawnych działki rolne poniżej 1 ha może nabyć każdy, a nie tak jak było do tego czasu tylko rolnik. Należy jedynie poczekać, czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Argumentem za ich zakupem jest bliskość natury i ciche, spokojne otoczenie z dala od zgiełku miasta. Jednak najważniejsza jest motywacja finansowa. Działki rolne i leśne są znacznie tańsze od budowlanych, co licznym inwestorom otwiera możliwość budowy domu. Wielu z nich woli również mieszkać za te same pieniądze na dużej posesji wśród zieleni niż w miejskim ścisku. Entuzjazm amatorów tego typu nieruchomości może jednak ostudzić niekiedy trudna, kosztowna i długotrwała procedura prawna związana z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Decyzję o odrolnieniu działki podejmuje gmina lub minister odpowiedniego resortu. Trzeba też brać pod uwagę, że formalności przekształcenia działek rolnej i leśnej w budowlane mogą również kończyć się fiaskiem. Dlatego przed zakupem działki sprawdźmy, jaka jest szansa uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

ROLNA ZGODNIE Z PLANEM ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENI

Zanim zaczniemy myśleć o budowie domu na wybranej działce rolnej lub leśnej, sprawdźmy jej status w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Możemy go znaleźć w dzienniku urzędowym województwa, na stronach internetowych miasta lub gminy oraz w internetowym Biuletynie Informacji Publicznej. Informacji udzieli nam także wydział geodezji i gospodarki przestrzennej urzędu gminy właściwy ze względu na położenie gruntu. Załatwienie formalności będzie najłatwiejsze, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość zabudowy. Jeśli nieruchomość jest oznaczona jako budowlana, należy złożyć wniosek o wyłączenie działki z produkcji rolnej. Tereny, którymi jesteśmy zainteresowani, mogą być też oznaczone jako nieużytek lub grunt rolny. Wówczas konieczna będzie zmiana przeznaczenia gruntu w ramach zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Najłatwiej będzie odrolnić nieużytki lub grunty o najniższej przydatności produkcyjnej, czyli użytki niskiej klasy, np. IV, V i VI. Wiąże się to z uiszczeniem opłaty z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji oraz opłatami rocznymi z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji. Wysokość opłaty z tego tytułu to często duża kwota. Za 1 ha VI klasy gleby pochodzenia organicznego trzeba zapłacić ponad 80 tys. zł.

PO PIERWSZE NATURA

Zgodnie z prawem budowę domu na działce leśnej należy prowadzić z poszanowaniem dla środowiska naturalnego. Zadbajmy o znajdującą się na naszym areale roślinność. Materiały budowlane składujemy tak, aby nie uszkodziły istniejących drzew, krzewy powinniśmy zabezpieczyć tymczasowym płotkiem lub siatką, a pnie drzew deskami. Na działkach leśnych, łąkach lub zalesionych niezbędne może się też okazać wycięcie drzew. Ich usunięcie bywa konieczne, nie tylko w przypadku, gdy są one położone w obrębie projektowanego budynku, ale też wtedy, gdy mogą być one zagrożeniem dla osób i mienia, np. grożą złamaniem podczas wichury. Jeśli działka jest lasem, wycinkę zalegalizujemy, zgłaszając ją do starostwa lub nadleśnictwa. Na terenach zalesionych czy łąkach zgłoszeniu podlega wycinka drzew w zależności od gatunku oraz obwodu pnia na wysokości 5 cm od ziemi. W przypadku topoli, wierzb, klonu jesionolistnego oraz klonu srebrzystego musi on przekraczać 80 cm. W odniesieniu do kasztanowca zwyczajnego, robinii akacjowej oraz platana klonolistnego wynosi on co najmniej 65 cm, a 50 cm w przypadku pozostałych gatunków drzew.

NAJŁATWIEJ PRZEKSZTAŁCIĆ GRUNTY ROLNE NA BUDOWLANE, KTÓRE ZNAJDUJĄ SIĘ W OBRĘBIE ADMINISTRACYJNYM MIAST. W TAKIM PRZYPADKU MOŻLIWOŚĆ REALIZACJI PRZYSZŁEJ ZABUDOWY OKREŚLAJĄ ZAPISY OBOWIĄZUJĄCEGO DLA NIERUCHOMOŚCI MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO LUB ODPOWIEDNIO UZYSKANEJ DLA NIEJ DECYZJI O WARUNKACH ZABUDOWY.

LEŚNA SPECYFIKA

W przypadku działki leśnej procedura jest podobna. Należy spełnić warunki zapisane w planie oraz wystąpić do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Do wniosku trzeba dołączyć opinię Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych oraz wykaz gruntów z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów. Potrzebne jest też ekonomiczne uzasadnienie inwestycji. Kolejny etap to złożenie w starostwie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej. Wiąże się on z m.in. z wypłaceniem odszkodowania za przedwczesną wycinkę drzew. Konieczne jest również sprawdzenie jakości gleby oraz wartości drzewostanu obecnego na wybranej działce dla produkcji leśnej. Grunty wysokiej klasy i pochodzenia organicznego oraz cennym zalesieniu mogą okazać się niemożliwe do przekształcenia. Plan zagospodarowania przestrzeni może też nie przewidywać możliwości zabudowy na działce leśnej. W takim przypadku możemy zabiegać w Ministerstwie Środowiska i Klimatu o wydanie decyzji o zmianie warunków zabudowy. Zgodę na zmianę wydaje minister środowiska lub marszałek województwa w porozumieniu z izbą rolniczą. Niestety szansa na pozytywną decyzję nie jest wielka, a dodatkowo wiąże się z wysokimi kosztami.

ZMIANA PRZEZNACZENIA GRUNTU W INNYCH PRZYPADKACH

Bywa, że dla danego terenu nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też jest, ale według niego grunt ma mieć charakter rolny lub leśny. Wówczas należy się starać, aby uchwalono plan dla tej nieruchomości. Jeśli działka nie widnieje w MPZP, sprawdźmy jej oznaczenie na mapach geodezyjnych lub w ewidencji gruntów i budynków. Najłatwiej uzyskać pozwolenie na budowę, jeżeli grunty mają status nieużytku, sadu, gruntu ornego, łąki, pastwiska, terenu zalesionego lub zakrzewionego. Taka działka musi mieć dostęp do drogi i zabudowane sąsiedztwo (mogą to być fundamenty starego siedliska). Gdy na mapach oznaczono ją jako las, aby postawić dom, trzeba przygotować na własną rękę i koszt miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wymaga on zaopiniowania na kilku szczeblach, co podnosi ryzyko pojawienia się zastrzeżeń i w efekcie brak pozwolenia na budowę.

GRUNTY ROLNE

Pamiętajmy, że za rolną jest uznawana działka nawet wtedy, gdy jej niewielka część obejmuje grunty rolne. W myśl przepisów prawa grunty rolne to m.in. grunty położone pod zbiornikami wodnymi np. stawami rybnymi, w tym służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa. To także nieruchomości pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Zalicza się do nich też grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych. Obejmują one także nieruchomości parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi. Są to również grunty torfowisk i oczek wodnych, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych oraz ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych. Zaliczone są do nich nieruchomości pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa.