Jak kupić działkę letniskową?

Jeszcze do niedawna działki rekreacyjne i letniskowe nie przez wszystkich były lubianym miejscem spędzania wolnego czasu – skutecznie wypierały je wczasy zagraniczne. Pandemia odwróciła ten trend. Wypoczynek za miastem staje się doceniany także przez młodsze pokolenia. Z tego powodu w tej chwili nieruchomości rekreacyjne nie są chętnie sprzedawane przez właścicieli. Niełatwo więc znaleźć działkę w  atrakcyjnej lokalizacji, a ceny poszły w górę.

DZIAŁKA REKREACYJNA, CZYLI JAKA

W polskim prawie brak jest jednoznacznej definicji działki rekreacyjnej. Potocznie jest to nieruchomość wykorzystywana w  celach wypoczynkowych. Teoretycznie rządzą się one innymi prawami niż działki budowlane. Rekreacyjna to inaczej teren, na którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę letniskową. Możliwości budowania na działce mającej status rekreacyjnej są ograniczone poprzez założenia, jakie nakłada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan określa warunki zabudowy działek letniskowych, co do dopuszczonej ilości obiektów, ich wielkości, rodzaj zabudowy, wysokość budynku, szerokość elewacji czy linii zabudowy. Może więc być tak, że na działce rekreacyjnej można będzie postawić jedynie domek niezwiązany na stałe z gruntem, altanę lub tylko domek letniskowy, który nie jest przeznaczony do wykorzystywania całorocznego i – według prawa – nie zaspakaja potrzeb mieszkaniowych. W takiej sytuacji, jeżeli chcielibyśmy zamieszkać w domu letniskowym na stałe, musielibyśmy zmienić jego przeznaczenie z  rekreacyjnego na mieszkalne. Należy jednak pamiętać, że zmiana nie zawsze będzie możliwa. Jeśli natomiast w miejscowym planie znajduje się określenie, iż dopuszcza się realizację obiektów pensjonatowych lub mieszkaniowo-pensjonatowych (dom połączony z  częścią turystyczno-wypoczynkową) wskazuje ono, że gmina zezwala również na budowę na tym terenie letniskowych obiektów całorocznych. Jako działki rekreacyjne chętnie kupowane są również działki siedliskowe na wsiach – często ze starymi budynkami mieszkalnymi. Są to zazwyczaj grunty rolne objęte zabudową zagrodową na działce siedliskowej. Gdy działka ma status działki rolno-budowlanej, oznacza to, że dom można będzie postawić po wydzieleniu części budowlanej z  rolnej. Jako grunt pod zabudowę letniskową może też posłużyć działka leśna, ale tylko wtedy, gdy możliwe jest jej odlesienie. Niemniej jednak wymaga to wielu formalności i  poniesienia dodatkowych kosztów, co nierzadko okazuje się nieopłacalne. Można także pokusić się o zakup działki blisko lasu, ale takiej, która jako działka ewidencyjna nie jest przeznaczona pod zalesienie.

OGRÓDEK DZIAŁKOWY

Jednak, by spędzać czas na świeżym powietrzu i np. uprawiać ogródek, nie trzeba kupować gruntu za miastem. Na zielonych terenach dużych aglomeracji miejskich nadal są dostępne obszary dla działkowców w  ramach tzw. rodzinnych ogródków działkowych (ROD). Tego rodzaju działki mają powierzchnię 300-500 m2 i często są już zagospodarowane. Ceny za takie grunty zaczynają się już od kilku tys. zł i  kończą nawet na 80 tys. zł. Trzeba jednak wiedzieć, że nabywamy prawo do użytkowania działki, a nie kupujemy ją na własność. ROD należą bowiem do Skarbu Państwa, jednostek samorządowych lub stowarzyszeń ogrodowych. W  praktyce oznacza to, że nie będziemy właścicielami gruntu, ale jego dzierżawcami. Odkupione prawo do dzierżawy ogródka da nam możliwość do korzystania z niego w ograniczony sposób, który określają zasady umowy. Jeśli zdecydujemy się wstąpić w szeregi Polskiego Związku Działkowców (PZD), zobowiązujemy się do regulowania opłat, m.in. wpisowego, opłaty inwestycyjnej i  corocznej składki członkowskiej, której wysokość zależy od wielkości działki oraz  regulaminu ROD. Użytkowanie ogródka działkowego wiąże się także z  przestrzeganiem ściśle określonych zasad, nie można na nim np. zamieszkać na stałe ani go wynajmować. W przypadku działki rekreacyjnej lub budowlanej musimy liczyć się z  wyższym kosztem zakupu, jednak stajemy się właścicielami nieruchomości, a co za tym idzie, możemy ją np. wynająć. Dzięki temu dom letni może częściowo sam się spłacać w  czasie, gdy z niego nie korzystamy i stać się inwestycją na lata.

FINANSOWANIE INWESTYCJI

Jeśli nie możemy pokryć transakcji z  własnych zasobów, możemy ubiegać się o kredyt hipoteczny na zakup działki rekreacyjnej. By go uzyskać, wymagany będzie jednak wkład własny na poziomie przynajmniej 10% wartości oraz pozytywna ocena zdolności kredytowej. Procedura przyznania finansowania nie różni się od tej, gdy chcemy kupić np. mieszkanie. Jeśli jednak ubiegamy się o kredyt na działkę budowlaną, inne będą dokumenty, których będzie wymagał od nas bank. Wraz z  wnioskiem konieczne będzie dostarczenie m.in. decyzji o  warunkach zabudowy czy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Warto także pamiętać o  ograniczeniach związanych z zakupem gruntów o charakterze rolnym. Taką działkę, jeśli jest większa niż 3000 m2 , może kupić tylko rolnik zamieszkujący w tej samej gminie. W przypadku działki położonej na terenie ROD chcąc nabyć prawo do jej użytkowania, nie możemy ubiegać się o  kredyt hipoteczny. Możliwe jest jednak zaciągnięcie kredytu gotówkowego na dowolny cel. W tym przypadku bank również dokona oceny zdolności kredytowej, by zdecydować o uruchomieniu finansowania. Zanim się na nie zdecydujemy, sprawdźmy jednak z jakimi kosztami będzie wiązało się korzystanie z działki.

WAŻNE JEST MIEJSCE

Informacje zawarte w  ofercie należy skonfrontować z  rzeczywistością. Często w  ogłoszeniach znajdziemy piękne zdjęcia jeziora albo lasu – tylko po to, aby nie eksponować zbytnio złego stanu technicznego budynku czy faktu, że teren wokół niego jest zaniedbany. Jeżeli sprzedający podkreśla np. bliskość rzeki, warto spytać, jak daleko jest do plaży. To już duża różnica. Niuansów jest znacznie więcej. Gdy działka wydaje się nadal ciekawa, warto poświęcić jeden dzień na wybranie się na osobiste oględziny. Być może dostrzeżemy coś, co nie zostało zawarte na zdjęciach. Odwiedzając działkę, będziemy mogli dokonać subiektywnej oceny: jak się na niej czujemy i czy jest to miejsce, do którego będziemy chętnie wracać. Może już po kilku minutach przebywania w okolicy łąk pojawią się objawy alergii? Może sąsiad ma w pobliżu warsztat, który będzie zakłócał nam spokój?

CO SIĘ MOŻE KRYĆ ZA NISKĄ CENĄ

Zabudowane działki rekreacyjne z  licznymi nasadzeniami, w  znanej letniskowej okolicy nie są tanie. Niska cena może świadczyć np. o tym, że mamy do czynienia po prostu z  działką pracowniczą w  Rodzinnych Ogródkach Działkowych. Może ona oznaczać też wysokie inwestycje w  przyszłości. Jeżeli podobne działki w  okolicy kosztują dwukrotnie drożej niż znaleziona oferta, może okazać się, że przedmiotem sprzedaży jest po prostu kawałek ziemi rolnej – bez dostępu do mediów i  dużych szans na uzyskanie warunków zabudowy. Cena działki zależy od rodzaju gruntu, możliwości zabudowy, uzbrojenia, ale także jakości drogi dojazdowej oraz sąsiedztwa. Nieruchomości położone w  rejonach atrakcyjnych turystycznie (np. w bezpośrednim sąsiedztwie jezior czy wręcz z  własną linią brzegową) i usytuowane wokół większych miast mają znacząco wyższe ceny. Są one również droższe ze względu na to, że na rynku nieruchomości jest ich stosunkowo niewiele.

NAJLEPSZY CZAS NA ZAKUP

Warto, by zakup działki był przemyślaną decyzją. Tym bardziej że nie jest to segment rynku o  dużej płynności, a  to oznacza, że ewentualna późniejsza sprzedaż takiej nieruchomości może zająć nieco czasu. Pierwsza fala ogłoszeń o  sprzedaży działek rekreacyjnych pojawia się w okolicach kwietnia. Wcześniej napływ nowych ofert jest mocno ograniczony z  uwagi na pogodę, ale i  sam fakt, że prezentowanie tego rodzaju nieruchomości poza sezonem jest rozwiązaniem uniemożliwiającym pokazanie wszystkich jej walorów. Zakup działki należy zaplanować odpowiednio wcześniej, aby znaleźć czas na osobistą wizytę, dokładne zebranie informacji o okolicy, spacer po pobliskich terenach, sprawdzenie czasu dojazdu (szczególnie w godzinach największego ruchu na trasach wyjazdowych), rozmowę z sąsiadami.

STAN TECHNICZNY I FUNKCJONALNY DOMKU

Stan techniczny domków letniskowych wystawianych na sprzedaż najczęściej bywa co najwyżej przeciętny, dlatego przed zakupem konieczne jest jego dokładne sprawdzenie. Pozwoli to na oszacowanie kosztów inwestycji, które dodatkowo trzeba będzie ponieść. Jeśli okażą się wysokie, mamy powód do negocjowania ceny. Stan techniczny to nie tylko wytarte deski podłogowe czy niepomalowane na świeżo ściany. Domki budowane przed kilkudziesięciu laty, zarówno drewniane, jak i  murowane, wymagają oceny konstrukcji – może się bowiem okazać, że część drewna jest spleśniała i koniecznie trzeba będzie je wymienić. Istotną kwestią jest również sprawdzenie instalacji: wodociągowej oraz elektrycznej. Dobrze jest też dowiedzieć się, jak rozwiązane są kwestie kanalizacji – szambo jest uciążliwe i dość kosztowne w eksploatacji. Poza obejrzeniem dokumentacji od sprzedającego, warto więc wybrać się na przegląd budynku z  fachowcem, który oceni stan techniczny domku oraz pomoże w  podjęciu ostatecznej decyzji. Dobrze byłoby też przyjrzeć się układowi wnętrz w  powiązaniu ze stanem technicznym i  ocenić go pod kątem własnych potrzeb. Być może okaże się, że jedyna sypialnia na poddaszu nie będzie nadawała się do użytkowania w upały ze względu na słabe lub wręcz żadne ocieplenie dachu, a w pokoju dziennym brakuje miejsca na rozkładaną kanapę.

DOKUMENTACJA DZIAŁKI

Nie należy zapominać o kwestiach formalnych. O nie zatroszczy się pośrednik, ale gdy go brak, należy poprosić sprzedającego o wgląd do kilku podstawowych dokumentów takich jak np. podstawa nabycia (akt notarialny, umowa darowizny itp.). Do transakcji będziemy potrzebować m.in. wypisu i wyrysu z rejestru gruntów, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o ile jest uchwalony). Bardzo ważne jest przeznaczenie działki. To od niego zależy, czy w przyszłości będzie można wybudować na niej domek letniskowy. Może okazać się, że za pojęciem działki letniskowej kryje się grunt rolny, bez dostępu do drogi publicznej lub w ścisłym rezerwacie przyrody. Aby zweryfikować stan prawny działki pod względem obciążenia służebnością lub hipoteką, wystarczy znać numer jej księgi wieczystej. Uzyskamy go z wypisu i wyrysu z rejestru gruntów lub z aktu notarialnego. Dostęp do ksiąg wieczystych jest możliwy online. Częstą przyczyną dziwnie zaniżonej ceny działki jest położenie na terenach podmokłych. Aby to zweryfikować, wystarczy znać numer działki i wyszukać ją w Geoportalu. Jeżeli teren działki będzie oznaczony niebieskimi, poprzecznymi liniami, niestety oznacza to jego podmokłość lub zabagnienie. W przypadku wątpliwości warto skonsultować zakup ze specjalistami.